物业管理实务 教学课件 作者 鲁捷第1章1．3 物管定标后工作 4物管服务合同.ppt

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1、1．3物业管理定标后的工作1．3．1中标后的合同签订与实施1．合同的签订步骤：签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书。2．合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。1．3．2未中标的总结1.准备工作不充分2.估价不准3.报价策略失误1．3．3招标投标资料的整理与归档招标文件附件及图纸澄清和修改招标文件的书面文件投标文件及标书来往信件其他重要资料1．3．4物业管理服务合同1．物业管理服务总包合同2．物业管理服务专项分包合同1．物业管理服务总包合同（1

2、）管理项目及内容（2）物业管理费用（3）双方的权利和义务（4）合同期限（5）违约责任（6）其他物业管理服务总包合同是指物业所有人或业主委员会与物业管理企业签订的有关物业管理与经营方面明确双方权利与义务关系的协议。（1）管理项目及内容管理项目主要是用来阐述管理项目的性质、管理项目的组成。不同的物业，其管理项目的性质不同，管理项目的组成也就不同。因此，在物业管理合同中，应详细阐述管理项目的性质、管理项目的组成以及业主对管理项目的管理及经营的要求。1）居住性物业管理的主要内容2）收益性物业管理的主要内容

3、1）居住性物业管理的主要内容①负责物业的公用部位、共用设施的养护，修缮，保证物业的正常使用。②为物业使用人提供治安保卫、清洁卫生、绿化规划等服务。③代业主进行家庭装修、装饰、搬家等专项服务。④代理、代办业主要求的有关事项，替业主进行房屋自用部位、自用设施维修，应业主要求进行日常生活方面的特约服务。⑤维护物业所有人、使用人的合法权益。2）收益性物业管理的主要内容收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。包括酒店、写字楼、零售商业中心及商住楼宇中经营性物业等的管理。①制定物业的经营管理计划，

4、报业主批准②定期向业主汇报经营管理动态③日常的管理及服务④业主、物管人员和租用人之间的沟通（2）物业管理费用1）公共部位、公用设备维修基金2）公共服务费用3）专项服务费用4）特约服务费用5）其他“一业为主、各种经营”的收入（3）双方的权利和义务对于不同类型的物业，要根据该物业的性质和特点，明确双方的权利和义务。但总体上一定要符合《物业管理条例》及所在地地方法规的相关规定。（4）合同期限1）物业管理公司如果是前期介入的，应明确具体的介入时间。2）物业管理合同终止时间应明确。同时，物业及物业资料如何交

5、接也要有明确规定。（5）违约责任合同双方因合同发生争议，要求调解、仲裁、起诉的，可按合同条款的约定，采用以下一种或几种方式解决：1）向合同条款约定的单位或人员要求调解；2）向有关辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁；3）向人民法院起诉。2．物业管理服务专项分包合同物业管理服务专项分包合同物业管理总包企业把从业主或业主委员会承接到的任务中的一些专业性较强的物业管理任务分包给专业企业，由物业管理总包企业与物业管理分包企业之间签订的合同。（1）物业管理服务专项分包合同（2）业主委员会与物业总包单位、物业分包单

6、位之间的关系物业管理总包单位向业主或业主委员会承担全部管理责任，负责物业管理中的管理工作和所有与各分包单位之间的协调以及各专业分包合同责任界限的划分，同时承担协调失误造成损失的责任，向业主委员会承担物业管理的风险。物业专业分包单位仅完成物业管理总包企业管理任务中的部分分项，物业管理专业分包单位只向物业管理总包单位负责，与业主和业主委员会无合同关系。（3）物业专项分包企业的类型房屋修缮专业企业园林绿化专业企业清扫保洁专业企业家政服务专业企业保安护卫专业企业市政管养专业企业电梯、设备设施维修的专业企业

7、其他一些类型的物业管理专业企业（4）物业管理服务专项分包合同的基本内容管理项目与内容管理费用双方权利和义务合同期限违约责任其他作业：1-6总包单位（物业管理公司）与专项分包单位（专业服务公司）与业主委员会是怎样的关系？