韶关盛世华庭项目整体营销策略方案.ppt

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1、盛世华庭项目整体营销策略报告2014年08月2021/9/19目录1.0营销策略前提因素分析2.0项目总体策略3.0项目总体销售周期4.0项目一期阶段性策略执行PART1营销策略前提因素分析营销市场环境分析项目物业状况分析2021/9/19宏观环境简析固定资产投资增速连降8月，房地产投资仍有下行空间固定资产投资增速连降8月，房地产投资仍有下行空间。房企资金压力加大，加速其海外融资扩张步伐信贷收紧及市场预期导致上半年住宅需求明显回落，超九成城市成交同比下降。数据来源：CREIS受需求不足、库存高企的影响，普遍城市价格连续几个月下跌。多个城市放松限购，长效机制稳步推进截至7月末，执行限购的47个城

2、市中已有近半数对限购政策进行调整。楼市低迷短期或难以逆转虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求，但由于各地暂未放松差别化信贷政策力度，且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松，楼市低迷短期或难以逆转。去库存压力，企业资金问题凸显在当前去库存的市场压力下，企业现金受到影响，市场不可避免“以价换量”。小结：韶关市场分析2008年-2013年韶关市房地产投资变化情况2008年-2013年韶关市商品房新增供应量2008年-2013年韶关市商品房销售面积韶关房地产投资总额持续增长。2014年又迎来一个供应量高峰，新开发房地产项目压力会较大。小结：市场观望气氛浓郁、成交量呈下滑趋势。住宅均价

3、连续三个月下跌，价格呈下降通道。2021/9/19韶关住宅板块简析韶关住宅的发展，与城市的规划息息相关，市区在售楼盘主要分布在武江区、浈江区、芙蓉新城区，随着碧桂园、恒大、保利等大品牌开发商进驻，未来市场竞争越发激烈。总体来讲，韶关住宅市场具有很明显的区域性特点。锯隆·雅居蓝湾碧桂园太阳城明日星城卓越雅苑长城世家德雅居鸿蓉苑欧浦·御龙湾汇展华城盈翠皇庭御和苑颐景骏园二期南枫碧水花城三江紫园南天豪庭林语阳光荣苑·星河时代富康·翰林世家鸿业·优山美地凯旋华府锦绣御水豪庭韶关碧桂园金色江湾莱斯豪苑武江区（居家板块）浈江区（高尚住宅板块）芙蓉新城区（新城中心）曲江区2021/9/19韶关住宅板块简析板

4、块代表楼盘核心资源发展特征未来发展趋势新华路及惠民路片区（武江区）御龙湾城市中心资源韶关城市建设、配套较为成熟地段、地价上涨明显已有区域开发成熟，开发方向明朗化，后续项目规模有限。工业路片区（武江区）长城世家行政中心该片属于1998年以后逐步开发的区片，目前各项基础配套设施不断的完善，多个行政部门已开始在该片办公，同时前进国际建材市场的投入使用，商业氛围和人气日渐兴旺，房价上涨明显。随着该片区房地产价值的成熟，以及沿工走高路向西土地充沛，该片区的价值有望被重新挖掘并走高。沙洲尾片区（武江区）南枫碧水花城武江与市行政、商业中心相距仅10分钟行程，且东临北江，西依芙蓉山，地势开阔，生态天然，致使其

5、成为韶关市近年来迅速发展中的新城区，该片区交通便利，周边生活设施配套齐全，地理位置在整个建成区中尤为优越。环境舒适，配套设施完善。房价也处于韶关市各区域前列。自然资源丰富，享江景资源，具有高端住宅价值具有可持续发展潜力。小岛片区（浈江区）有星河时代城市中心资源韶关老城区，地块供应较少。老城区，土地供应稀少，规模有限，开发方向主要以商务、公寓、小户型住宅为主。东河片区（浈江区）金色江湾浈江火车站以北、东河以东片区，土地供应较少。靠近火车站，即享江景资源，又享城市成熟配套。南郊片（浈江区）林语阳光武江韶南大道路段，享江景资源和南郊商圈。相比隔江相望的武江以西区域，配套和自然景观都较次之。北郊片区（

6、浈江区）碧桂园自然景观及规划小岛中心城区的边缘，是过去工业企业较集中的区域，是2007年新开发片区。随着城市的扩大，特别是碧桂园楼盘在该地区的建设，目前碧桂园的建设已经初具规模，极大的带动了周边配套设施的逐步完善，使得该地区的商业住宅得到了飞速发展。知名开发商的介入，片区价值日渐提高，随着上饶大桥开通及市政配套的完善，将成为韶关热点开发区域之一。西联片区（芙蓉新城）恒大城城市规划芙蓉新城将规划成韶关的新政文化中心区，新城主要以品牌企业大盘开发为主。土地供应丰富，拥有良好自然景观，以大盘开发为主，且楼盘自身配套较为齐全。住宅价值简析稀缺价值——一般为稀缺的自然景观资源为核心区域价值——主要可享受

7、城区中心去的优势配套资源规划价值——市场进入品质与大盘时代，“天生优势”已不足以制胜市场产品价值——一方面迎合市场需求面积，另一方面在于精细与创新营销价值——面对低迷市场，营销对利润最终实现之作用愈发突出服务价值——相比于普通住宅，服务价值对中高端住宅的意义更为重要品牌价值——韶关已进入品牌住宅开发时代上述的七大价值，形成韶关中高端住宅价值体系，这一体系越完善的项目，越受到市场的青睐，越能在淡市中