房地产估价师制度与政策.doc

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1、第三章　国有土地上房屋征收 　　【考情分析】　　■本章所占分值很少　　■2011年大纲与教材完全是全新的内容　　■2011年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了2001年6月13日公布的旧条例　　■现已不再使用“房屋拆迁”这个名称，全部改称国有土地上房屋征收考试年份单项选择题多项选择题判断题综合分析题合计2009年1题0.5分1题2分2题1分－4题3.5分2008年1题0.5分1题2分1题0.5分－3题3分　　　　　　【内容框架】　　第一节房屋征收概述　　第二节国有土地上房屋征收与补偿　　第三节国有土地上房

2、屋征收评估　　【内容详解】第一节　房屋征收概述　　1.房屋征收的概念　　■概念　　◇是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为　　■性质　　◇是物权变动的一种形式，是国家取得所有权的一种方式　　■主体　　◇主体是国家，由政府代表国家以行政命令的方式执行　　■分类　　◇征收集所有的土地（第二章中已讲解）　　◇征收单位、个人的房屋及其他不动产　　■国有土地上的房屋征收　　◇过去称为“城市房屋拆迁”，2011年以后不再使用此概念　　■实践中的房与地关系　　◇集体土地，一般是房随地走，土地被

3、征收，其上房屋同时征收　　◇国有土地，一般是地随房走，房屋被征收，同时收回国有土地使用权　　2.房屋征收的限制条件（三条件）　　■征收只能是以发展公共利益、提升公共福祉为目的（目的）　　■征收必须严格依照法律规定的权限和程序（程序）　　■政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人公平补偿（对价）　　【典型例题】　　◆对国有土地上房屋进行征收的条件有（　）。　　A.只能是以发展大多数人的利益为目的　　B.必须具有严格的法律程序　　C.被征用当事人必须同意　　D.必须对被征收房地产按市场价值进行补偿　　E.必须获得

4、征收部门的批准　　[答疑编号501252030101]『正确答案』BD『答案解析』三个条件中只考了两个。参见教材P39。　　3.房屋征收的前提条件　　3.1公共利益的界定（《房屋征收条例》中进行了界定）　　■国防和外交的需要（国防外交）　　■由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要（基础设施）　　■由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要（公共事业）　　■由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要（保障性安居工程）　　■由政府依照城乡规划法有关规定组织

5、实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要（旧城改造）　　■其它　　3.2公共利益的特点　　■是客观的　　◇客观地影响着社会公众整体的生存与发展　　■是共享的　　◇具有整体性、相对普遍性和共有性　　◇不是多数人的利益就一定是公众利益　　■是不确定的　　◇利益内容的不确定性　　◇受益对象的不确定性　　■不同于国家利益或政府利益　　◇国家利益、政府利益与公共利益在某种程度上会出现重合状态　　◇但政府本身并不绝对代表公共利益，政府还有其自身的利益　　【典型例题】　　◆公益利益就是指绝大多数人的利益（　）　　[答疑编号50125

6、2030102]『正确答案』×『答案解析』公共利益具有共享性，但并不是多数人的利益就一定是公众利益。参见教材P40。　　4.征收与征用的异同　　■两者区别区别项目土地征收土地征用适用对象不同主要是不动产既包括动产也包括不动产前提条件不同上述公共利益因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权改变，不返还使用权改变，之后应返还补偿内容不同有具体的补偿标准是否有补偿，补偿标准双方可协商　　■两者相同　　◇征收、征用都是强制性的第二节　国有土地上房屋征收与补偿　　1.国有土地上房屋征收的管理体制分工内容房屋征收主体市、县人民政府（注意是政府）

7、房屋征收部门市、县人民理论确定的房屋征收部门房屋征收实施单位房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，对其行为后果承担法律责任房屋征收实施单位不得以营利为目的房屋征收的监督与指导部门上级政府应当加强对下级政府房屋征收补偿工作的监督建设主管部门负责实施监督机关应加强监察　　2.国有土地上房屋征收的程序　　2.1拟定征收补偿方案　　■拟定主体　　◇房屋征收部门，报市、县级政府　　■征收补偿方案的内容　　◇房屋征收目的　　◇房屋征收范围　　◇实施时间　　◇补偿方式　　◇补偿金额　　◇补助和奖励　　◇安置用房面积和安置地点　　◇搬迁期限　　◇搬迁

8、过渡方式和过渡期限　　2.2组织有关部门论证　　■论证的组织　　◇由市县人民政府组织　　◇由发改、规划、国土、环境保护、文物、财政、建设等部门参与论证　　■主要论证内容　　◇建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利