百联西郊购物中心(总).ppt

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1、百联西郊购物中心2005年9月寻找企业的成长机会所有的商业组织面临的最大压力是成长的压力如果组织不成长，从长期看，它们就会被市场淘汰成长是一切组织的一个必要的但不充分的保证用于成长的投资必须在战略上是合理的和有利可图的它的目标应针对识别整个商品供应线，而不仅仅是一次性的机会识别有利可图的投资机会是组织的命脉百联西郊购物中心简介百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。购物中心占地面积3．4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出

2、入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品位和情趣。百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。百联西郊购物中心商圈概况地理位置交通状况区位优势区位优势(续)百联西郊的南面是虹桥高档别墅群、古北高档商务住宅区；东面是仙霞聚居区、虹桥开发区；北面是天山聚居区。百联西郊周边有虹康花

3、苑、景博苑、明苑别墅、郁庭峰、世纪之春、怡景苑、御墅花园、龙柏西郊公寓等数十个高级别墅群和中高档住宅小区。2004年在售主要住宅分布表商圈常住居民人口规模受访家庭收入水平商圈内居民居住与收入水平家庭日常消费支出水平家庭日常消费支出结构与水平购物中心客流现状近期工作日客流变动情况近期双休日客流变动情况近期一周客流变动情况图消费者行为及对百联西郊购物中心评价消费对百联西郊购物中心的信息了解渠道百联购物中心顾客群体不同受访者到百联西郊购物中心的频率餐饮消费行为餐饮消费频率到百联西郊购物的频率购物行为习惯不同收入人群对休闲娱乐方式的选择各类娱乐休闲场所消费水平消费者对百

4、联西郊购物中心商品结构和消费档次评价SWOT分析S（优势）分析：项目3公里半径唯一的购物中心40万固定人口的支持潜在的高人口增长率关键租户：友谊百货、联华超市、特力屋、迪卡侬、世纪仙霞影院主力商家、国际著名餐饮主题商家联袂支持百联的形象项目和处女作功能定位和业态布局合理性较充沛的停车场地SWOT分析（续）W（劣势一总体性）分析：深陷于居民区，远离城市的主动线区位导致购物中心未来的人群结构容易老化，而难以纳入新鲜血液剑河路仙霞路交叉处的桥弱化了购物中心主入口的功能作为社区中心和购物中心，其消费能力远不同于城市核心商圈的购物中心，实施购物的频率和消费量都比较有限，甚

5、至容易出现见人不见财的窘境零售占69%比例太大，成人娱乐极少，弱化了购物中心休闲的导向功能SWOT分析（续）W（劣势二四楼分析）分析：重点动线实施不合理（已改变原规划设计）交通流速无法满足瞬间人流的输送4301处在断流和无法形成人流循环的位置近六千平方米的面积，仅有18米不到的两扇门，其暴露度和展示度实在太小业态的布局使4301处于边缘化，特别是处在正面的卡通尼乐园的门头强势装饰对4301的业态会产生一定的影响。因为在卡通游乐园边上一般是主题性的餐饮，很少会安排大型正式餐饮项目周边有限的商务人口资源SWOT分析（续）O（机会）分析：地铁二号线延伸段将于2006年

6、底通车项目地区是长宁区重点开发建设区域项目开始进入由生地迅速转为商业熟地阶段符合市政主体计划在今后相当长的时间里，项目三公里半径内不太可能再建如此大的购物中心SWOT分析（续）T（威胁）分析：一层的休闲主题餐饮，不论在品牌上、价格上还是层面区位上都将分割潜在消费群仙霞路和虹桥开发区的餐饮也将形成潜在竞争，因为餐饮的目的消费其距离较短，而手段消费其距离往往会突破三公里。比如大家庭聚会会考虑多家的相对方便距离等。为争取尽可能的优惠条件，老丰阁的侃价能力对此项目争取的潜在对手的条件二次装修潜在的成本增加如何和另一半项目的互动上海的餐饮在走下坡路二十四字策略方针修栈道清

7、河床树标识架天桥亮玉体高筑墙朝南坐疏交通解决之道强化老丰阁侃价能力和拟定谈判策略重新组织垂直动线，如有可能重建区域内的独家观光电梯（是否有现成的梯井？）最重要的是开辟出南面的长廊，并清除“万元方网吧”的挡道部分，形成人流动线的循环。以广告牌突显和占据购物中心的视觉焦点醒目的老丰阁导向系统