西韩项目营销策划案.ppt

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1、西韩项目营销策划案青岛泛宇房地产销售代理有限公司2003年青岛市房地产的各项统计指标与2002年的同期相比都有了相当幅度的提升，表明目前的青岛市房地产市场仍然保持着高速的发展，市场处于景气空间运行，宏观市场环境较好。房地产开发投资增势强劲，比去年同期增长24.8％，其中住宅仍然是投资的主要方向，占全部投资的72.7％，是市场的绝对主力。从新开工面积看，各类房屋新开工237.5万平方米，比去年同期增长31.6％，其中住宅新开工206.4万平方米，增幅达到38.7％，办公楼和商业营业用房新开工2面积有不同程度的下降，分别为0.5万平方米和22.6万平方米，下降8

2、7.4％和4.4％。通过上述统计数据表明，住宅类物业仍然是拉动房地产市场的主要力量，特别是住宅类物业投资力度加大和新开工面积的大幅提升，未来的市场供应量必然加大，市场竞争程度的加强不可避免。同时，商品房的销售情况较好，与去年同期相比，销售面积与销售价格都有了相当幅度的提升，2003年一季度青岛市房价达到了每平米2639.6元，是山东省房价最高的城市。3第二部分区域房地产市场分析通过对市场数据的宏观分析与统计，青岛市房地产宏观市场环境良好，现阶段由于竣工面积的减少和市场供需矛盾的突出，房屋销售面积与销售价格大幅提升，当前青岛市房地产市场存在着供不应求的现状，特

3、别是中档价位住宅，市场需求更为旺盛。但是，随着房地产投资、新开工面积的逐步放大，未来市场的供需结构将发生明显的调整，市场的竞争压力会进一步加大，特别是随着老城区建设、改造力度的加大，对本案的区域市场将产生一定的冲击。5同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台，项目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进入新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入市将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段，这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。6而且，青岛市的购房者对于小高层这一建筑形态的接受程度仍然较低，这一方面造成了小高层销售市场周期的增加，另一方面也使得大体

4、量的小高层楼盘陷入到销售瓶颈的泥潭中，对于本案而言，小高层的销售面积将超过13万平米，这无疑会给项目的销售带来巨大的压力，项目的销售前景不容乐观。7区域个案规划形态表项目名称物业类型规划说明中南骏景住宅规划18层小高层住宅三栋、错开分布，1、2层为商业网点，会所一处奥林花园住宅规划多层住宅7栋，南北兵营式排列，会所一处中惠雅园住宅规划18层商住楼2栋，1栋一梯三户，1栋一梯四户，地下停车位裕龙大厦商住规划26层高层银帆型联体商住楼2栋，其中1、2层是多功能会所中惠商住楼商住规划16层商住楼2栋，错落分布于海尔路东侧丽海花园（二期）住宅6栋小高层整体开发，其中

5、11层4栋、14层2栋，小区内建有超市、幼儿园等世纪华庭住宅规划多层18栋、小高层9栋，会所一处8区域个案主力房型表案名主力房型主力面积（㎡）丽海花园（二期）3房2厅2卫122—130裕龙大厦3房2厅2卫151.74—154.8奥林花园2房2厅2卫110—124中南骏景3房2厅2卫113.22—119中惠.雅园3房2厅2卫174.66—181.98世纪华庭3房2厅2卫110—1389区域个案价格横表案名单价区间（元/㎡）平均单价（元/㎡）总价区间（万元）主力总价（万元）中南骏景4500--6400545025.7—116.561.7—64.9丽海花园（二期）

6、3860--5200453031.3—82.755.27—58.89中惠.雅园4500--5900520058.5—123.790.8—94.6奥林花园4630--6130538041.7—99.361裕龙大厦5466--8300688383—192.6108.7湖光山色4800起价温哥华花园初定4100起（未公开）世纪华庭小高层：4500—5400小高层：500050—132.559—72.5明翠雅庭未公开10区域个案去化表案名/建筑形态供应量（m2）去化量（m2）去化率销售周期单位：（月）中南骏景（高层）38037.532331.885%13丽海花园（二

7、期）（小高层）约400003520088%16中惠雅园（高层）174001044060%18奥林花园（多层）38028.1438028.14100%13裕龙大厦（高层）450004050090%12+12中惠商住楼（高层）约1357611505.685%24世纪华庭（多层、小高层）880008624098%10合计约280041.64254205.54约90.77%第三部分项目要素研究与分析12在与贵司初次沟通之后，我司策划部于11月8日详细考察了西韩项目的地块现状及其周边环境。同时，我们又与贵司认真核对了修改后的规划方案。经过反复深入的探讨和论证，我们一致

8、认为：西韩项目的如下几个特点，是我们在制定营销策划方