西港椰影营销策划案

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1、“四港椰影”项口西港椰影营销策划案二OO五年六月二I•日“西港椰影”项口营销计划一、项目概况（-）地理位置：“西港椰影”房产项n位于海口市海甸三西路和碧海大道交汇处，三面临街,西南临海彻河和海口新港，西靠方圆公寓，东邻房产（局）大厦，近距海南大学南门和海南师范学院北校区，其附近有方圆公寓、安海小区、航管大楼、兆南公寓、市政花园等成熟届住小区。“西港椰影”项口为3栋南北朝向的精巧户型结构的公寓围合而成的花园住宅小区，每幢为12层高，项目工程预计7月份初动工，2006年春节前竣工。（-）项目规划指标及有关建议：序号项目数量备注用地面积56201>.1m2合8.

2、43亩2建筑面积约1.3万nf其中：地下1639m2,含停车位50个。其中:地面1.12万nf其中:商铺面积2229m23建筑占地1415m2建筑密度:25.29%容积率2.065绿化率42.6%其中:空中花园面积项目Al、A2、B座，总建筑面积约1.2万m2,1-2层商铺面积2229m2,1T2层住宅共129户，其中：1房2厅42户，2房2厅74户，3房2厅2户,跃层式12户。各户型结构及而积详见下表。表1：各楼层户型结构及建筑面积一览表单位：m2户型1房2厅2房2厅2房2厅跃层式建筑面积各户型结构，面积比较适中，注重实用性，生活功能齐全。针对单身贵族的

3、1房2厅和二、三UZ小家庭的2房2厅户型，在木项目占据绝对多的数量，是适合当今市场的发展需要。但针对中型家庭或度假居住的3房2厅户型，可根据市场销售情况适当改造增加户数，安排30户左右较合适。（三）建设周期根据现场施工进度，本项口工程建设周期预计8个月，具体如下:序号项目预计时间备注1基础工程即将完成2主休工程2005.7-2005.12外墙刷批、装修工程2005.1室内隔断、管道工程2005.12-2006.14室外环境工程2006.1-25竣工验收2006.2预期建设销售进度安排说明及建议:1、按现行房地产调控政策，普通住宅项目可享受减免契税、土地增值

4、税、2年后的转让营业税等优惠政策，对市场销售有较大吸引力。但具体条件是小区容积率1.0以上，单套面积在144nf以卞，实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1・44倍以下。综合该区域冃前推出项冃的市场销售价，本项冃房价定在2300元/nf较符合以上条件。2、根据新的房产销售政策，住宅项目建设投资达到30%以上（本项冃估计建到6、7层）可拿到预售证，可正式对外销售房产；项目在主体工程完工后办理房产总证后，方可办理银行按揭贷款手续。3、每年的国庆节前后到春节前后，是海口房地产住宅项目销售的吒季，元旦至春节期间是最好的销售时机，所以项冃工程最好能赶在9月底

5、完成主体工程一半以上的施工，取得预售证，利用国庆节黄金周的大好时机，赶在国庆节正式对外开盘销售，可收到一炮打响的销售效果。4、在项目销售推广期，可针对商务白领阶层的单身男了、小资型时尚女了、知本型单身和小家庭、度假型家庭居住等特殊市场设计和装修不同需要、不同风格的样板房，体现一种定制的现代、时尚、简约的居家风格，有利于推进房产促销。4、项目的建设周期尽量赶在2006年春节前竣工交付，房地产淡季到來Z前结束。5、根据不同类型客户提前定制装修不同风格的样板房，对房产预售，有很大的促销效果。二、项口营销外部环境屮国房地产业的发展趋势：我国近几年来固定资产投资规模

6、不断加大，第三产业及房地产业得到持续长足发展。房地产成为发展最快的行业Z—和三大支柱产业Z—，成为国家扩大内需的经济增长点。1997年至2002年五年累计完成固定资产投资17.2万亿元，2003年完成固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%,房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7%；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%。2004年受宏观调控，固定资产投资增长减缓，房地产投资增速回落，全社会固定资产总投资达70073亿元，比2003年增长25.8%,增速比2003年回落1.9个百分点。其中，房地产开发投资13158亿元，比2003年

7、增长28.1%；住宅投资8837亿元,比2003年增长28.7%；经济适用房投资606亿元，比2003年减少2.5%。2004年商品房施工面积140451万平方米，比2003年增长19.2%,增幅回落5.7个百分点。其中，新开工面积60414万平方米，增长10.4%,增幅回落17.4个百分点；竣工而积42465万平方米，增长2.1%,增幅回落16.5个百分点。但房产需求仍较吒，商品房销售面积38232万平方米，增长13.7%,商品房销售额占10376亿元，比2003年增长30%。商品房平均销售价格上涨呈加速之势。全年增长14.4%.其屮，住宅平均销售价格增

8、长15.2%。今年1-5月份房地产开发投资4644亿元,增长24.