商品住宅价格影响因素.ppt

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1、商品房价格影响因素易居中国市场部成本因素市场因素社会因素本体因素建安成本土地成本税费成本融资成本供应成交未来预期政策因素经济因素规划因素人口及产业外部因素产品因素其他A类B类C类D类注：按照决定商品房最终价格的权重大小顺序，我们归纳了ABCD四类因素成本因素建安成本土地成本配套成本税费成本成本是影响商品房价格的第一要素，“价格=成本+利润”永远是开发商定价的重要法则。融资成本建筑用地购买成本土地成本土地使用权购买价格土地开发费用带征用地购买成本土地契税及手续费七通一平费用基础设施费用土地成本>>地下车库>>不可售配套设施>>商业建安工程>>

2、独栋别墅/联排别墅>>小高层/高层>>多层（电梯/不带电梯）建安成本建安成本前期费用建筑安装费用>>可行性研究费用>>勘查设计费用配套成本>>居委会，非机动车车棚，>>项目内部营业性公共配套银行>>幼儿园，托儿所、中小学，文化站，医院等>>智能化工程>>雨污水管工程>>景观、绿化>>河道处理>>车库>>道路、围墙>>电视>>环卫>>环保>>电话>>供气>>供电>>供水配套成本住宅配套公共设施配套营运成本营运成本财务费用管理费用销售广告其他>>购地贷款利息>>建筑安装工程贷款利息>>管理人员工资>>办公支出>>养老保险费>>报纸广告>>高炮广

3、告>>道旗广告>>年检费>>渣土费>>治安费>>..........随着央行贷款利率的提高和贷款审核的加强，主要由利息构成的财务成本直线上升，比重约占总开发成本的将近10%。税费成本税费成本国家规定税费非正规税费>>印花税>>土地增值税>>耕地占有税>>城市维护建设税>>城镇土地使用税>>企业所得税>>营业税>>项目管理费>>人防费>>大市政配套费>>商品房交易管理费>>征地管理费各成本比例构成一般来说，一个商品房项目的成本构成中，土地成本约占25-30%；建安成本约占25-30%；配套成本约占15-20%；相关税费约占10-15%；运营管

4、理费约占10%。不过这里也根据项目不同会产生较大的差异，如环外用地土地成本较低，而低层住宅产品建安成本也较低。市场因素供应成交未来预期成本决定商品房的价格底线，而市场则是影响商品房价位段和某一阶段价格走势的关键因素，是一支“看不见的手”，它暗中调节着商品房成交量的升降和价格的涨落。供求形势影响商品房价格价值价格供小于求供大于求根据价值规律作用原理，当供大于求，商品房价格高于价值，价格开始下跌，供应减少；当供不应求时，价格低于价值，商品房价格上扬。例证：受供求形势影响，独立别墅价格上升明显07年3月-08年3月，上海市独立别墅供应62.8万平

5、米，成交91.4万平米，整体供求比为1：1.45，市场表现为明显的供不应求，受此影响，价格稳步上扬，至08年3月，均价达到2.8万/平米，上升幅度达41%。未来预期项目最终售价未来市场预期供应量开发成本成交量心理预期通过对区域未来供应量、成交量、项目开发成本以及市场主体的心理预期，也可以影响项目最终售价保利地块佳程地块顾村西城区位置地块面积（公顷）容积率用地性质楼板价开发商刘行镇14.71.3住宅6291保利刘行镇14.81.35住宅5187保利刘行镇11.31.35住宅6244保利杨行镇6.81.35住宅5287北京佳程从07年宝山地区挂

6、牌出让的几幅地块来看，顾村保利3幅地楼板价已突破6200元，接近区域销售均价，预计开盘均价至少在1万/平米以上，该案将重新树立板块价格水平。例证：开发成本预期对未来售价的影响社会因素政策因素经济因素规划因素人口及产业社会层面中，政策、经济、规划等因素对商品房价格可以起到全盘性的影响，是房地产市场发展的主导力量，它决定了一个地区房地产市场的繁荣与否，土地成本以及供需结构。07-08税收政策金融政策土地政策房贷政策预售政策政策因素政策因素是调节房价，影响市场供应与成交，项目开发、销售节奏，开发商融资成本，客户购买成本等现象的决定力量，其中又包括

7、税收政策、房贷政策、金融政策、预售政策、土地政策等。税收政策——增加开发成本和转让成本1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。房产企业土地增值税增加房产商开发成本07年2月1日转让个人住房时，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。土地增值税实施暂行条例增加个人转让成本自2007纳税年度(1月1日起至

8、12月31日)起，上海开始按照新的标准对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税。本市一至六级纳税等级对应的年税额标准，分别为每平方米年税额30元、20元、12元、6元、3元和1.