政策因素对北京商品住宅价格的影响分析

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1、Economic&TradeUpdateMid-journalsSum.NO.193January.2011政策因素对北京商品住宅价格的影响分析李晴晴（北京工商大学经济学院，北京　100048)【摘　要】“居者有其屋”不仅是民生需要，也是中国经济和社会得以健康协调发展的基础性要求。然而，多年来北京市商品住宅价格稳步持续上升，尤其2005年以后北京市房价出现快速上涨的势头，成为政府、公众、开发商等相关利益者关注的焦点。本文就基于这样的背景，分析政策因素对北京商品住宅价格的影响，分别从土地政策、信贷政策及税收政策三个方面具体阐述各政策对北京商品住宅价格的影响，旨在通过宏观调控，

2、调整北京商品住宅价格，使其在一个合理的价位上运行，从而保持北京市房地产市场的平稳健康发展。【关键词】北京商品住宅价格；土地政策；信贷政策；税收政策政策是国家政权机关、政党组织或其他社会政治集团为了第一，土地开发成本的变化对北京商品住宅价格的影响。《招达到一定的目的，以权威形式标准化地规定在一定的历史时期标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确了商业、旅游、娱内，应该遵循的行动原则、采取的一般步骤和具体措施。在房乐和商品住宅等四类经营性用地不得以协议方式出让。另外，地产市场中，政府通过制定一系列的政策，比如土地政策、信需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅贷政策和

3、税收政策，通过这些政策影响影响房地产市场的供求游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当按变更后的土地用关系，从而达到合理引导和调控房地产市场价格的目的。途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，一、土地政策及用地制度对北京商品住宅价格的影响并且协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的土地政策及用地制度是宏观调控房价的一项重要措施，其70%。这表明，今后房地产开发商无法取得低于市场价的经营推行对土地成本、土地的交易费用及土地获得的难易程度上有性国有土地，由此大大提高了北京房地产开发商的土地开发成很大的影响，从而对北京商品住宅价格产生一定的影响。在影本，土地开

4、发成本的上升使土地成本升高，而土地成本升高又响北京商品住宅价格的土地政策中，土地招拍挂这一土地政策会推动北京商品住宅价格。并且，招拍挂引入市场机制，土地的推行对其有着重要的影响。取得比在协议出让方式下更难实现，各开发商对土地的追逐更土地“招拍挂”出让引起土地价格上涨的实质是引入市加激烈，土地取得成本增大，推动地价上涨。场机制对土地真实价格的显化。《招标拍卖挂牌出让国有土地第二，土地交易成本的变化对北京商品住宅的影响。与协使用权规定》这个政策出台以后大城市基本都开始实行了招拍议出让方式相比，招拍挂使得土地的交易成本大幅提高。除了挂制度，比如广州、上海、深圳。而此前，北京市将近

5、90%的竞标价格，招拍挂的交易成本还包括：各种标书和制定投标文土地都是通过协议方式转让的。土地协议出让方式是一种缺乏件的成本；招标前规划方案的研究与设计成本；勘察地形、了公开、平等竞争的非市场型交易行为，不能体现市场的供求关解市场、地块位置的成本；交纳投标保证金的成本；支付全款系。而实施“招拍挂”出让土地，则充分引入了市场竞争机土地价款的资金成本；其他管理成本。这些成本会加在土地中制，不同需求者为获得土地展开激烈竞争，决定地价的是客观标价格之外。如果多次投标未中标，那么这些累计的成本就会的市场供求关系，避免了人为主观定价，从而体现了市场经济成为公司最终累加在中标的项目上的成

6、本，就会变成一个巨大等价交换和公正、公开、公平交易的基本准则，使土地的市场的交易成本。2006年，北京招拍挂交易的宗地数为86宗，起始价格真正得以实现，使土地资源在竞争中得到优化配置。交易价格为214.6亿元，参加投标单位交纳给土地部门的各种保招拍挂前后开发商土地成本变化影响北京商品住宅价格。证金总额为143.8亿元，投标单位存在公司账上准备购买土地成本，计算出企业最佳的投资额***I。进而可以求出S（I）、R（I）来制定自己的投资策略，我们用博弈树的形式来表示上述决策和C（****I），这样我们就可以比较R（I）－C（I）与S（I）的大过程。为简化分析，我们这里只分析一种

7、情况，假设竞争对手小，并最终做出是否投资的决策。的策略已知（比如投资），投资者是低成本的生产者，则投资3.多家企业的投资决策分析者的投资过程博弈树如下：上面我们主要就完全垄断企业的投资决策进行了分析，但就目前的市场特征来看，对一个项目进行投资时往往存在着多家企业，这时候每个企业在进行投资时还必须要考虑竞争对手的策略。从上面的分析我们还可以看出，市场一定存在一个最佳的投资额*I。3.1完全信息下的投资决策博弈分析我们先分析完全信息条件下两个对称厂商的投资博弈行为，假设投资者共同行动，且他们之间没有合作，竞争双方的策略