哈尔滨市商品住宅价格影响因素的计量经济分析

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1、哈尔滨市商品住宅价格影响因素的计量经济分析第卷东北农业大学学报(St会科学版)2008年8月’Vo1．6No．4August2008哈尔滨市商品住宅价格影响因素的计量经济分析郑园园宋戈李轩修(东北农业大学，黑龙江哈尔滨150030)[摘要]文章以哈尔滨市市区普通商品住宅为研究对象，利用哈尔滨市1996--2006年的数据，从房地产价格形成机制出发，运用计量经济学的理论，通过Eviews软件建立哈尔滨市商品住宅价格的计量经济模型，分析了各主要影响因素对房地产价格的影响方向、影响程度和作用方式，为政府、开发商、居民提供重要的决策支持

2、，对于制定有效的宏观调控政策具有重要的意义。[关键词]哈尔滨市；商品住宅价格；商品房价格影响因素[中图分类号]F293．3[文献标识码]A[文章编号]1672-3805(2008)04-0048-03商品住宅的价格是住宅市场的核心，它不仅与人民生活紧密关联，也是还关系到国家的经济发展。2006年国家出台了一系列的房地产政策调控房地产市场以达到稳定房价的目的，由于政策的一刀切和商品住宅市场的区域性这一矛盾，我们更应该认真研究商品住宅价格的客观实际，从地区实际人手，准确分析并且定量化研究其影响因素对价格的影响程度。一、研究区概况从1

3、998年开始停止实行原福利分房政策后，哈尔滨市市民的住房需求被大量释放，商品房市场呈现供需两旺的局面，竣工面积和销售面积分别从1998年的198．5万m和148．2万in增长到2006年的667．3万m和674．4万m。房地产开发投资从2001年以后开始大幅度增长，2006年房地产投资增长12．6％。与此同时，以市场为主导的价格机制逐步形成，商品住宅价格发生了显著变化，每平方米的名义值从1998年的1684元／m上涨到2005年的2472元／m，涨幅为46％，年均涨幅为5．8％。同期哈尔滨市人均可支配收入年均增长12．3％，是房

4、价增速的2．1倍。二、哈尔滨市商品住宅价格计量经济模型的建立(一)指标的选取在房地产市场中，由于影响住宅房地产价格的因素的复杂性和多样性，将所有影响因素都纳入研究分析不太现实，难度较大，所以我们只考虑影响哈尔滨市商品住宅价格变化的一般因素。我们选取了1996年到2006年共计11年的数据，从房地产开发成本、房地产供求关系、经济因素等三个方面进行分析，考虑到显著性和可量化性，并且结合哈尔滨市房地产市场实际情况，确定如下指标：被解释变量Y：哈尔滨市商品住宅价格；解释变量X。：土地出让金；解释变量X：商品住宅竣工面积；解释变量X：人均

5、可支配收入；解释变量x：人均生产总值；虚拟变量D：房地产经济周期和政策，相对于房地产周期波动的波峰，该年份取值为1，相对于其他年份，取值为0。[收稿日期]2008—04—1O[作者简介]郑园园(1983～)，女，黑龙江饶河人，东北农业大学资源与环境学院硕士研究生；研究方向：房地产经营与管理维普资讯//.cqvip4>>第4期郑园园，等：哈尔滨市商品住宅价格影响因素的计量经济分析·49·考虑房地产经济周期因素和政策因素影响的住宅商品房价格模型为：Y=C+p1X1+p2X2+p3X3+p4X4+p5D(--)相关性分析对商品住宅价格

6、影响因素进行多元线性回归，首先要分析各个因素之间的相关性，选取的解释变量只有与商品住宅价格有一定的相关性才能对商品住宅价格变动进行解释。因为D为虚量，对其他变量的影响程度无法定量化，因此本文只做了其他四个变量间的相关性分析，得出房地产价格与商品住宅竣工面积(x)、人均可支配收入(x。)、人均生产总值(x)呈高度正相关，而与土地出让金(X)的相关性较弱，由此表明所选取的自变量是可以用来饵释商品住宅价格的变动。(三)模型的建立经过以上的分析，我们选取了1996年到2006年共计11年的数据，利用多元线形回归，可以初步确定哈尔滨市商品

7、住宅价格的计量经济模型形式为：Y=C+plXl+p2X2+p3X3+p4X4+p5D运用Eviews软件对数据进行拟和，用最小二乘法进行估计．得到回归方程为：Y=333．914—0．007X1—0．215X2—0．067X3+0．4482X+88．7789D(0．8240)(一2．1621)(一0．3058)(一0．8644)(1．5805)(O．6965)该回归方程的判决系数R=0．9453，调整后的判决系数为R=0．8907，F统计量为17．3038，DW的值为1．83，当变量数k=4，样本容量n=11，t分布临界值为t(7

8、)=0．711；f分布临界值为f0．05(4，7)=4．12；DW序列无关范围为0．44—2．83。变量x和x。的回归系数为负数，这与事实不符，综上推断可能存在多重共线形。由相关性分析可以看出，变量X与X，、X与X高度相关，所以确定模型存在多重共线性。为了达到较