论述房地产企业动态成本管理.pdf

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1、建设经济建材与装饰2014年3月论述房地产企业动态成本管理吴天义（福建郭氏集团福建福州350001）摘要：为了实现预期投资项目的成本目标以及相应的经济效益，必然要求房地产企业加强投资项目全过程成本控制。控制项目成本不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是要促进建设、施工、设计单位加强管理，使人力、物力、财力等有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。因此，做好项目成本的控制与管理工作，对保证和加速经济发展具有重要意义。本文对房地产企业动态成本管理进行了探析，希望对同类型造价管理起到参考作用。关键词：房地产企业；动态成本管理；成本控制中图分类号：F2

2、93.3文献标识码：B文章编号：1673-0038（2014）10-0246-02前言第三阶段，根据施工图预算修订的最终版本目标成本（目标成本随着国家加强对房地产开发所必需的土地、资金两大命脉控制指导书），此目标成本最终作为项目成本控制的依据。的宏观调控以及市场竞争的加剧，房地产企业要想在此大环境盂实际上目前房地产项目基本都存在开发速度、方案与施工下生存、发展下去必定要求重视成本的管控，实现“实现成本目图出图时间的矛盾，若在施工图全部出图后才确定目标成本，将标，达到经济效益”的目的。因此，本文将对如何实施企业项目开导致部分的项目属于事后控制。建议在目标成本的形成

3、、确定方发全过程动态成本管理进行了探析。式需调整，暂时以下面两种方式的估算成本先行进行动态成本控制，待施工图预算完成后调整目标成本：a.要求设计院先提交该1房地产企业动态成本管理的必要性项目不同类型产品的施工图（如住宅6层、9层、18层，…，商业、房地产企业开发项目的特点为周期长、程序多、资源杂、影别墅等），编制预算测算整个项目的目标成本；b.若无法提交代表响因素广，因此在成本管控过程中受各种因素的影响较大。淤受性产品施工图，则目标成本的确定建议前置到设计方案，但编制政策的影响，现阶段国家国家对土地的供应、银行的放贷、房屋依据需按以往同类项目工程量结合当地市场进

4、行测算。买卖采取了进一步的调控措施；于受客观条件及市场波动的影（3）目标成本责任的分解、落实响，如材料、人工的上涨、货币的通货膨胀、设计的变更、开发周淤确定目标成本后需进一步对目标成本的责任进行分解、落期的调整等。实，一个项目的成本可根据不同的子项目分解成各子项目标成以上因素导致成本变化较大，实际成本难以最终确定，最终本，按各子项目对应的合同的进行管理、控制，这就要求做好合约经济效益难以保证，为实现预期的目标成本及经济效益，需落规划，确定各合同目标责任，并通过管理、控制各合同成本实现总实、加强房地产企业的动态成本管理，实时监督、调整、修正。目标成本。2房地产开发

5、项目动态成本管理的目的于合约规划是指将将目标成本按照成本科目“自上而下、逐通过全过程的动态成本管理实现房地产企业的成本管理由步分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程早前的事后“核算”转为事前“控制”。通过成本测算形成项目目结算整个过程的合同签订及执行。通过合约规划预计项目开发过标成本，将目标成本提前分解成预计要签的合同（即合约规划），程中会发生多少大类的合同和每类合同所发生的金额。后期在合作为成本控制的基础，在执行过程中对方案的选择、供方的选择同签订时与合约规划金额进行对应比对，及时反映项目成本是否（材料、设计方、施工方、监理方、咨询方等）起指导

6、性作用，从而和预期目标有偏差，及时达到对合约规划对应合同的控制，合约实现成本目标及项目效益。规划是连接目标成本和合同执行的枢纽。3房地产开发项目动态成本的实施（4）动态成本的跟踪、监控（即对实际发生成本的分析）（1）关键实施步骤：目标成本的确定、目标成本责任的分解动态成本管理的核心是及时性，在整个项目实施周期内的任及落实、责任动态成本的跟踪及监控、项目竣工后实际发生成本何时间点必须保证能及时了解、掌握成本的动态情况，并对实际的评估成本同目成本差异性较大的情况进行及时调整。目前对动态成本（2）目标成本的确定的跟踪、监控主要采用月度项目成本汇报、预警和强控等方式。淤

7、目标成本是是企业基于市场状况，结合公司经营计划，根淤月度的回顾措施（即月度项目动态成本汇报）：据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的做好月度回顾是成本控制的重要保障。项目成本经理在月度成本指标。总结前需考虑如下几个重要方向：动态成本是否超标？已发生的于项目目标成本测算根据开发进度不同可按可研阶段、设合同金额占动态成本的比例，与相对应目标成本差值，合同成本计方案及初步设计阶段和施工图设计阶段进行编制，在编制过需不许追加？未发生的合约规划是否需调整等？每月动态成本汇程中，下一个阶段的目标成本必须是在上个阶段的基础或指导报前，相关合同负责人负责对已发生

8、合同金额调整（如合同所发