写字楼案例分析_深圳卓越世纪中心.ppt

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1、深圳卓越世纪中心案例介绍【项目属性】卓越世纪中心位于深圳CBD南区，是集商务、居住、商业、酒店为一体的标杆城市商务综合体项目名称深圳卓越世纪中心项目地址福华五路以北，福华三路以南，金田路以东，海田路以西占地面积30163㎡建筑面积466000㎡商业面积40000㎡项目组成项目由4栋楼组成，其中1号楼为超甲级写字楼，4号楼为甲级写字楼，3号楼为小面积办公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产品开发商深圳卓越世纪城房地产开发有限公司建筑设计公司美国LEOADALY公司停车位1550个物业管理公司卓越物业【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施

2、齐全，周边高端写字楼聚集，区位优势明显市民中心会展中心卓越世纪中心会展中心站【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷【周边配套】拥有丽兹卡尔顿、香格里拉、喜来登等8大顶级酒店，怡景中心城、COCOPARK与晶岛国际3大集中商业配套，花旗、东亚、建行等多家金融网点覆盖【产品设计】卓越集团特邀请世界知名建筑设计师LarryKOltmans担当设计，以富于城市氛围商务综合体物业为开发原想，设计代表永恒的钻石切面里面效果，将成为CBD夜空的永恒钻石【产品功能】项目由

3、4栋塔楼和裙楼商业组成，其中1号楼为超甲级写字楼，4号楼为甲级写字楼，3号楼为小面积办公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产品楼栋物业类型建筑面积㎡层数高度（米）1号楼办公120281.92642802号楼办公49307.2159268酒店26966.92公寓25163.213号楼办公37388.2341504号楼办公64428.637185.5【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足商务客群需求各层业态分布情况楼层业态主力业态业态代表品牌4F休闲娱乐餐饮休闲娱乐大型餐饮四季时光国际会所、海底捞3F零售、餐饮、休闲娱乐零售B

4、ENBO、SELECTED、俏江南、原味主张、思妍丽2F零售餐饮零售MO&CO、Fiveplus、BASICHOUSE、DAZZLE、埃克斯咖啡、COSTACOFFEE、O’coffee1F零售、餐饮服务类服务零售中国银行、汇丰银行、南洋商业银行、中国工商银行、PINKO、Marisfrolg、音儿、百丽-1F零售餐饮超市Smart超市、适香、江南味道、面点王、大家乐、粥乡、禾绿回转寿司、猫屎咖啡EVOLI【商业分析】外部辐射性较弱，以内部自身商务消费为主，餐饮类占比较大，人气相对较强，但服饰零售类经营人气较差餐饮类占比较大，人气相对较强卓越intown餐饮面积

5、比例占整体面积中的34%餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costacoffee、o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张服饰零售类经营人气较差服饰零售类面积比例占整体面积中的45%品牌代表：pinko、insun、GXG、Marisfrolg、Fiveplus、DAZZLE内部自身的商务消费人群为主外部辐射力有限，造成整体服饰类消费人流较少，缺乏零售人气咖啡美食时尚生活【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高品质商务配套服务1物业类别国际甲级写字

6、楼标准层高4.1m标准净高2.95m使用率66%设备层/避难层为18层、33层、49层标准层面积1900m2——2000m2玻璃幕墙中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃）通讯系统卫星电视信号、无线网络覆盖安保系统24小时安全监测、保安巡逻消防系统烟感、温感探测【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼高280米，多元化的户型配比满足不同类型企业的实际需要房号低区中低区中高区高区120924324024025186863763868629037648686290240518822286618822224078686886869518610209243各区户型面积（m2）【写字楼

7、分析】卓越世纪中心2号楼为皇岗商务中心，皇岗股份自己持有。建筑空间设计与1号楼相似，标准层面积1900m2——2000m2，层高4.1m2楼层物业类别54-59皇岗股份自用40-54皇庭国际公寓26-38皇庭酒店4-26皇岗股份持有。对外出租（租金230-280元/平米.月）【写字楼分析】卓越世纪中心3号楼为小面积办公产品，以boutiqueoffice办公室理念，打造个性化办公产品3“Boutique”源起于法语，原意指时尚、精品。如今，“Boutique”概念，意义广泛，包括精品经营、富于个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心尊贵服务。Boutiqueof

8、fice专指精品商务公寓