写字楼定位报告案例分享.ppt

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1、报告摘要经过对本项目的分析，综合考虑市场、地块、客户等各方面因素，建议本项目物业形态为写字楼、酒店式公寓和商业的城市商务运营体酒店式公寓裙楼商业写字楼——专为成长型企业提供深度商务服务的准甲级写字楼西岸华尔街·新锐商务舱本着利于营销推广、符合区位属性、客户接受程度最大等各方面因素，建议本项目形象定位为报告摘要本项目基本技术指标建议占地面积：4600㎡总建筑面积：49680㎡容积率：10.8建筑覆盖率：40%项目楼层：27层建筑高度：98米商业面积：2760㎡商业所占比重：5.5%写字楼面积：23000㎡写字楼所占比重：46.3%酒店式公寓面积：23000㎡酒店式公寓所占比重：46.3%报告

2、摘要“变是唯一的不变”——《WhoMovedMyCheese?》报告思路目标问题分析问题解决问题树立项目品牌抓住市场变化，实现最优价值如何突破思维惯性，领跑市场环境方面项目方面客户方面项目定位指标核算有限条件下做市场最受欢迎的产品第一部分外部环境解析第二部分内部环境解析第三部分区域客户研究第四部分项目深度剖析第五部分项目定位第六部分经济指标测算CONTENT【第一部分外部环境解析】宏观环境解析深圳写字楼市场解析深圳商务公寓概况【第一部分外部环境解析】宏观环境解析深圳写字楼市场解析深圳商务公寓概况房地产大势走强一方面得益于连续三年土地紧缩政策的限制，造成的供求关系失衡，造成房地产市场的急剧升

3、温。泡沫论值得一提的是2005年深圳的房价收入比为9.52：1，房价增长过快严重透支了普通市民的消费能力，存在一定的非理性泡沫，积聚了较高的风险。宏观市场“国八条”“深八条”第三次加息“温六条”“国八条”、“深八条”、“温六条”旨在“扩大供给、严格开发、阳光销售”，抑制房价上涨和市场投机行为，使房市步入规范健康的良性发展轨道；人民币第三次加息，国民经济将进入新一轮的加息周期，经济软着陆，从长远来讲，对于宏观市场环境将产生深远影响。宏观政策就目前市场情况分析，宏观调控对大势升温所起的抑制作用微乎其微，房地产市场将在一定时期内就其惯性进一步上行，那么项目所处的宝安市场是否也继承了这种趋势，面对

4、写字楼市场本项目何去何从？宏观环境【第一部分外部环境解析】宏观环境解析深圳写字楼市场解析深圳商务公寓概况供求变化04年写字楼供应达到历史最高峰，05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加。资料来源：深圳中原深港研究中心深圳写字楼季度年份1季度2季度3季度4季度全年2004908910810883296739996200511754115551204213879.8712490同比29.32%6.89%36.35%43.49%24.95%价格变化成交价格:元/平方米2005年写字楼成交价格比2004年同期有较大幅度的上扬，全线飚红全年成交平均价格为12490元/平方米，同比增长24.95%。

5、资料来源：深圳中原深港研究中心深圳写字楼地域热点变化随着南山商业文化中心写字楼项目的相继开发和宝安中心区的商业规划，地块竞拍，深圳写字楼市场西移趋势日渐明显人民南中心区华强北蔡屋围南山宝安中心区深圳写字楼供应品质之变化外在形象的多样化原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。主题化、个性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市场细分发展的必然结果如金中环（酒店式服务）、深圳动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行等产业链形式的专业性写字楼）等。客户定位的细分5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防报

6、警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等。写字楼5A智能化深圳写字楼深圳写字楼租购群体之变化外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点。KIMBERLY-CLARK深圳写字楼小结2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势3、市场细分趋势明显，酒店式公寓和专业化写字楼将成为未来市场的热点1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强4、租购群体多元化，写字楼市场

7、投资气氛渐浓【第一部分外部环境解析】宏观环境解析深圳写字楼市场解析深圳商务公寓概况商务公寓的前身叫商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，BOHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。商务公寓商务公寓定义关键词：面积较小，商住两用商务公寓70年产权；可以进行工商注册；物管费较写字楼低；开间较小，可自由组合；一