营业房营销分析与思路

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1、营业房营销分析与思路一、SWOT分析1、优势：A、位于开发区目前既有的商业中心路上商业氛围相对开发区其他地段而言比较浓厚。消费者已经形成既有的消费习惯，并且正在经营营业的商家较多,已经基本行成稍显浓厚的商业氛围。B、一期的成功销售及良好的招商经营，为二期化工路营业房的销售形成了良好的氛围。（振中路营业房的招商相对其他项目比较成功，形成了良好的市场形象。例如城、酒楼等商家的成功经营，形成了…定的商业氛围，同时树立了其他投资经营者的信心。C、停车广场的规划修建更适宜丁•商业的经营，给本项目增添了竞争力，同时彰显了开发商先进的经营理念及雄厚的开发实力！2、劣势:A、产品结构极不合理，进深过长（1

2、9.1米，地下1+2）,造成商业房利用价值较低。进深过大同时造成单套面积过大即资金投如过大，使得目标客户群受到很大的局限性。B、面积、投资额的加人，同时使得投资者心理更为谨慎，对销售宣传包装产生极大的抗性，降低了业务杀伤力。C、光彩大市场的上市及周遍其他项目的定价，对项目的产品定价直接产生阻力,分流了一大批客户，降低了市场关注率。注：入市价为1950元/平方米，项目单层门面房售价也只在4500元/平方米左右。D、本项目目前入住率偏低，周边居住率不高，人气不旺。目前居住居民消费力太低，难以支撑本项目的稳定经营。E、项口整体工程进度太慢，使得客户在信心度方面大大降低！F、周遍其他项目进展缓慢（

3、属旧城改造），目前周边环境较差，难以形成规模化的经营氛围（或拉长了形成规模化的商业购物场所的时间）！这一点,也大大削减了投资者的投资热情。3、机会点：A、从政府部门得知，路规划为开发区的商业大街，同时将于今年的下半年打通至南环路。随着路的打通、路的修建通车，本项目交通将更加方便，区位优势将一步得到突显。B、开发1中临振中街项目也规划为临街2+4的两层底商，使振中路的商业形成对流，在经营上相互弥补。更容易行成大商业的布局。C、开发区将形成未来33市的居住中心的理念已经得到市场的普遍认可，在宣传包装上更容易得到认可。同时，开发区云集了近10家实力雄厚的地产开发商，共同造势使开发区的投资前景更加

4、美好，增强了客户认可度！。D、2中（小学、初中）被定位于一类学校，生源不断扩大；对面体育运动学校内同时包容小学、中专（其他学校）等类别，学生较多，增大了项目的人流量和关注度，使得本项目有着先天的优势！E、紧邻着本市最大的投资型物流项目——大市场，在一定程度增加了项目附加值！我项目产品为社区商业，而光彩属于专业市场，在客源上有所区别但相互之间更容易借势造势！F、本项目将于上半年整体交工投入使用，周边其他项目也将陆续交房，未来居住人群的增多史容易营造良好的商业氛围。4、威胁点：A、周边其他项目都有大批的门面房积压在手，且在产品规划和价格定位上都有明显的优势，直接造成对我项目的攻击和强力竞争。B

5、、整个开发区市场将近50000平方米的社区商业房上市体量同时增大了投资客户的挑选余地2中营业房，小区等将以非常规价格上市），使得项目的操盘难度增大及去化周期拉长！一定程度上也影响了团队的作战信心。C、目前本项目住宅房源已经基本消化完毕，销售人员较少，且目前工程进度缓慢，有延迟交房的风险，造成市场存在一定的负面影响。:、SWOT的应对措施1、对优势、机会点的强化利用措施：A、尽快进行小区二期工程和停车广场的建设，加快工程进度，迅速包装树立工地形象。二期工程按时保质的交工和顺利交房，在树立公司形象和信誉方面都有极其重要的意义。同时，化工路停车广场的尽快建设也易于整个营业房的形象气势展示，形成现

6、房销售，即买即收益的消费心理！届时自然会有大量投资者和租赁经营的商户上门关注，更利于宣传造势！（广场建设建议在3月份已经转交给工程部花园项口部）B、加大对一期营业房的招商宣传，鼓励经营者投资经营。一方面继续服务已购客户代替他们招商租赁，树立老客户的忠诚度和公司的美誉度。利用他们的口碑传播，形成客带客的有利局面；同时引起更多经营、投资者的关注，强化塑造本项口的商业氛围，…期二期相互借势造势！C、在宣传上进一步强化振中路的打通工程、开发区大社区的概念，突出振中街（商业街）和化工路（主干道）的包装，在文宣上强化本项目的黄金区位优势。在业务执行说辞上着重于黄金店面、社区商业和大商业格局的美化渲染,

7、加强业务的感染力和渗透力！D、发挥公司的社会资源，利用行政干预手段，敦促政府尽快开展对振中路的打通工程！2、对劣势、威胁点的淡化包装措施：A、拓宽思路，通过工程改造，单独消化地下室，尽可能的有效降低总价，拓宽客户层而，降低投资额过高而产生的心理抗性。b、强化宣传优势，淡化其他项ri带来的价格阻力和竞争压力！C、对化工路营业房的招商进行前期减免租金等一系列的优惠措施，降低目前因人气弱和消费力不足带来的经营压力。使其尽快选定