規范經濟適用房制度的探討

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1、規范經濟適用房制度的探討【摘要】經濟適用住房是適合於中低收入傢庭承受能力、具有社會保障性質的商品房，是政府扶持的具有經濟性和適用性的社會保障住房。近年來，如何使普通老百姓能夠安居成為中央到地方各級政府的一道難題，也是社會關註的焦點。本文就經濟適用房的建設與分配、現狀與發展，提出瞭中肯的建議【關鍵詞】經濟適用房保障現狀辦法經濟適用住房是我國進行房改過程中，為適應新的社會經濟形勢，由政府推出的新型房產種類，是適合於中低收入傢庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。目前其基本類型主要包括平價房、安居房、解困房等。簡言之，經濟適用

2、住房是政府扶持的具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟性是指住房價格相對市場價而言是適中的，能夠適應中低收入傢庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建設標準上強調住房的使用效果，而不是降低建築標準。對經濟適用房項目，政府免收土地出讓金，其他應征收的各項費用減免50%,並對成交價格、購買對象、面積和開發建設單位的利潤進行限制近年來，商品房價格一直在高位運行。如何平抑房價、使普通老百姓能夠安居已經成為目前社會關註的焦點，越來越多的人開始關註經濟適用房這一帶有一定福利政策的住宅。而從1998年開始以來經濟適用房的建造和供給來看

3、，目前存在較多的問題和爭議一、目前經濟適用房的狀況1、經濟適用房的投資量逐年減少以山西省太原市為例，2006年前9個月，太原市房地產投資達44.95億元，其中住宅投資2&75億元，比上年同期增長42.3%o雖然住宅投資繼續增長，但經濟適用房投資卻不斷減少。2006年1—9月份太原市的經濟適用房投資為1.62億元，比上年同期下降25.3%,經濟適用房占住宅的比重跌到瞭5.6%2、經濟適用房的供給結構不合理1998年以來，太原市通過土地劃撥、政府建設的方式，在開發瞭興華北小區、匯豐苑、東華苑、濱河小區和文華苑等幾巾經濟適用房

4、小區之後，本市就沒有再建新的、具有一定規模的面向社會銷售的經濟適用房小區。其後，經濟適用房更多是以集資建房的形式進行投資，普通市民在2004年以後就基本買不到經濟適用房瞭3、經濟適用房的分配問題(1)經濟適用房分配不公。區位較好的經濟適用房小區中,寶馬、奔馳車隨處可見，二十萬以上的私傢車是主流，住宅面積100平米以上是普遍現象。世人不禁要問：難道這些人才是經濟適用房福利的孚有者?區位較差的經濟適用房小區多數住宅用於出租。有關數據表明經濟適用房中有45%用於出租，例如搜房網報道，在北京位於昌平區的回龍觀、天通苑兩大經濟適用

5、房社區內，房屋出租率已占全區租賃交易總量的78.8%o近八成的經濟適用房對外出租，表明多數購房者不僅不缺房子住，而且把購買經濟適用房當成瞭_種"投資”（2）購買難度大。排隊買號是經濟適用房出售的主要方法。目前對購買經濟適用房的限制有些寬松，絕大多數本地人都可以去買，倒賣房號現象嚴重，據說在北京一個房號可以賣到5萬以上。那些排隊的人也許最終隻能得到一些地段、朝向或戶型不佳的房子，但有些人不用排隊卻可能會買到非常好的經濟適用房。經濟適用房發售中的黑幕，近年來總是隱隱約約地被批露。例如2004年8月，北京三環新城經濟適用房項目

6、放號隻從第163號開始發放，前162號留給一期已交定金但未選房的客戶，而這162位客戶的信息則不予公開二、經濟適用房政策的取向由於存在上述的問題，目前對經濟適用房政策的存續有兩種觀點。一種認為應當取消這種福利房制度，建立真正的房地產市場經濟體系，由市場來決定住宅的供給；另一種觀點，也是政府政策的導向，主張加強經濟適用房的監管，重視經濟適用房的建設，通過經濟適用房政策來解決許多城鎮居民的居住難題，改善居住條件三、切實規范經濟適用房各環節目前由於我國土地政策的特殊性，土地市場還是以國傢配給為主要的供給方式，政策性強於市場性，

7、所以房地產市場還不可能完全由市場規律起主導作用，經濟適用房還有存在的必要性。既然經濟適用房有存在的必要，又是解決中低收入者居住問題的關鍵，那麼就應該切實規范經濟適用房的建設、分配、交易等各個環節，這是目前房地產業的重中之重1、建設環節(1)政府持續穩定地提供經濟適用房用地。政府利益和人民利益相比，人民利益理應是第一位的。增加經濟適用房用地也許會減少地方財政收入，但會增加居民的幸福指數。穩定的土地供應是經濟適用房建設的前提和保障，在建造經濟適用房時，應當將各種因素綜合平衡考慮。避免中低收入者居住太過集中，那樣容易引發社會問

8、題，也就是說經濟適用房小區規模不宜太大，可以在同一個小區內按一定的比例建造普通商品房和經濟適用房。土地的供應也不宜過多集中在城郊，這樣會加大購房者的居住成本，有悖於政府的初衷，經濟適用房也難以銷售(2)嚴格控制開發成本和戶均面積。經濟適用房的相關重要信息應當向社會公開，如開發成本等要據實公諸於眾，嚴格按照《管理辦法》