从地块购物中心租金测算看整体开发

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1、从A4地块购物中心租金测算看整体开发（讨论稿）项目数据备注面积60000暂定数据，如有变化，则以下数据均相应变化，不含地下部分综合单价3700不含装修、财务成本，含土建、安装、地价、配套费等综合成本222000000按照两年建设周期，一年半封顶后支付50%的工程款，两年工程完成后支付至100%计算，利息如下：支付款预计融资额交付前利息成本备注111000000555000003330000一年半节点1110000001110000000两年节点综上，即交付时，该项目建设综合总成本为225330000若按照10%利息，10年收回建

2、设综合总成本，且租金不递增的方式计算，如下：1.110*（225330000-x）-(1.19+1.18+……+1.11)x=0得出每年需要收回3333万元，才能够在10年的时间内收回包含土地、建安、利息等在内的综合总成本。按此计算，每月每平米的租金为46元。一、A4地块购物中心租金测算考虑到商家的市场培育期，可以采取在保证回本年限不变的前提下，租金递增的方式收回成本，即前两年不递增，从第三年开始每年在上一年的基础上递增5%，若按照10%利息，10年收回建设综合总成本，则历年租金如下：年数第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7

3、年第8年第9年第10年增长率1.001.001.051.10251.1576251.21550631.27628161.34009561.40710041.4774554单月单方租金38.4938.4940.4142.4444.5646.7849.1251.5854.1656.87根据上述测算，第一年、第二年单月单方租金为38.49元。若按照10%利息，12年收回建设综合总成本的方式计算，如下：年数第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年增长率1.001.001.051.10251.1576251.2155

4、0631.27628161.34009561.40710041.4774554单月单方租金34.6534.6536.3838.2040.1142.1244.2246.4348.7651.19根据上述测算，第一年、第二年单月单方租金为34.65元。即根据理论测算，如果能够按照34-39元/月/平米的租金执行，基本上能够保证不含精装修的建设综合成本在10-12年内收回。但是，根据市场了解，王府井近年执行的政策是新开店的亏损年数不得超过1年，超过1年的要采取关店处理。如此一来，租金将被尽可能压低。据了解，王府井在与开发商租赁房屋租金的

5、合作方式一般为租金+递增（不会超过5%）和流水扣点（不会超过10%）的形式，谈判中，需要判定哪一种合作方式将会带来更高的收益。但不论哪一种，王府井一般将前期租金控制在0.6-0.7元/天/平米的范围内，即单月单方租金为18-21元/月/平米，而且会要求精装修（精装的费用如何分担，暂无了解）。此种状况与我们上述理论测算相比差距较大。若考虑5%的递增测算（从第三年开始，每一年在上一年基础上递增5%，在20年之后，每隔一年递增一次，5%，即每两年的租金保持一致），按照10%利息，20元/月/平米的租金计算（第一年、第二年），则需要31

6、年才能收回总成本，总计约9亿。租期按照20年计算，所收入的租金总数与含利息的总成本相差约2.82亿。而13年的时间内能够将建设成本收回，计2.43亿。详见表1。当然，上述测算只是针对我方仅建设此购物中心的方案计算的结果，或者说，如果我们在建设购物中心的同时，仍将会有其他产品同时建设并销售，则销售的利润有可能大大高于建设成本（如商业街），则此部分利润可以代替购物中心的利息成本，则整体考虑，综合成本收回的年限则会相应缩短。即如果商业街建设面积为70000平米，王府井的进驻使得商业街的销售实收价格达到18000元/平米，则总销额达12

7、.6亿，而70000平米商业街的建设成本按照3069元/平米计算，成本约为2.15亿。粗略计算所获得的利润将能够弥补购物中心由于租金过低所产生的高利息成本。综上，我们不能单独考虑购物中心的成本与收益，必须将包括购物中心在内的所有物业统一考虑，合理安排工期节点，根据资金收益和支出预期安排销售节点，以保证自持物业和销售物业在工程和资金需求上的均衡。单独考虑购物中心时的利息与租金变化曲线从上表可以看出，在前15年中，租金收入一直低于利息成本，即我们需要支付的利息成本一直处于增长的趋势，从第16年开始，租金收入大于利息成本，所需支付的利

8、息开始递减，但一直需要到第31年，我们所收入的租金总和才能抵消全部的建设及利息成本（如果单独考虑建设购物中心的话，且经营情况较好，能够一直保持租赁及递增的状态）。二、A4地块物业类型定位根据最新的东城控规，该地块四址为：北至解放东路，东至尧贤街，南至规划1#路，