宏观经济转型时期中国房地产转型

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1、宏观经济转型时期中国房地产业的评价国家发展和改革委员会经济体制与管理研究所史炜2006年5月第一部分对房地产的判断与分析一、中国经济正处在最重要的转型时期（一）转型期GDP变化的综合意义（二）对投资作用效果的影响（三）对资本市场的影响（四）对房地产的结构性影响转型期GDP变化的综合意义1、GDP与房地产是双向拉动关系2、GDP增长的形态，对房地产走势影响具有重要的作用3、未来3-5年中国GDP仍将保持8-9%的年增长速度，这就决定房地产的增长仍具有很强的持续性4、GDP当前的变化，预示着宏观经济运行方式已进入转型期，这对房地产将产生结构

2、性影响转型——对投资作用效果的影响就宏观经济而言，转型的影响仍不会超出以下方面：1、国家财政政策的变化2、三率（汇率、税率、利率）的变化3、就业政策4、外贸政策但对中国而言，产业升级对收入、就业、文化、观念的影响，则直接影响房地产的消费转型对资本市场的影响对于房地产商而言，资本市场的变化是地产业发展之本1、目前有效资本供给充裕2、外部资本的进入刚刚起步3、民间资本正在成为新的资本市场重要渠道和调济性资源4、资本的规模化、聚集度在快速提高对房地产的结构性影响1、谈结构，首先就要谈什么是房地产：（1）何为“房”（2）何为“地”（3）何为“产”2

3、、中国房地产的所有问题均来自于结构性失调二、从政府行为看房地产政府管理信号的失灵导致2005-2006年国内重要城市房地产的暴涨2005年5月11日，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格意见的通知》（一）《通知》出台的目的1、政策失效后的应急补救2、结构失衡后的“统杀统宰”3、利益关系错乱后的治病乱投医4、确实希望以此探寻发展出路（二）《通知》的界定对过热进行调整是一次典型的政府行为，而非市场行为。作为房地产投资人一定要清楚地认识到这一点。（1）不要掉进政策波动的陷阱（2）不要掉进地产大鳄的陷井和口中需要专门说明的是：（1）过热仅仅是局

4、部性的（2）过热地区，地产过热的形态不同，形成过热的因素也不同（3）从全国看，结构性房地产供给（有效供给）不足仍很严重（三）政府来规范不成熟的市场行不行手段：1、禁止炒地，炒房及期房炒作（以税收抑制炒作）2、调整房地产市场住房结构3、如何通过强化规划的方式调整与改善住房结构，限制建筑类型，规定住房建设以中低档和小面积为主。4、城镇低廉房的租房制度5、增加经济适用房供应及价格限定，保障体系6、严格中介的市场准入评价：1、政府试图主导、控制、牵制市场2、政府正从无形的手变成闲不住的手3、解铃还须系铃人，但系铃人又给解铃人上了一把新锁4、充分说明

5、政府定位走偏，成为权力游戏5、《意见》出台，受伤害最大的是中低消费者二、市场判断1、什么是泡沫：1）建房成本攀升引发的价格泡沫2）各种炒作引发的泡沫3）需求不足引发的泡沫（但不存在）2、有多少人买得起经济适用房，有多少人需要经济适用房3、有多少人买得起商品房，有多少人需要商品房4、中国消费结构的断层5、总结：1）作为发展中的市场，中国需求引发的地产泡沫根本不存在，所谓泡沫是制度缺陷型泡沫2）政府要明确什么3）消费者与消费能力的再认识（生产——消费的平衡）4）国家应保护谁判断市场的经济学方法1、有效的数理分析——消费分层和收入分层分析2、边际

6、分析3、宏观经济调控分析4、各种分析模型三、走出迷盲看问题（一）数据说话（二）标准问题（三）案例：1、北京东升科技园规划（项目计划书）的撰写2、广州食品城“吃在广州”规划（一）从数据分析切入市场对于一个新楼盘的选址更像在张白纸上作画，每个作画者都希望他所落下的笔墨能够变成最灿烂的色彩，于是上个世纪的地产商们便会把最浓重的颜色堆积在一起，于是在北京这样一个正在摊大饼的城市圈中出现了一个又一个的彩色色团，有了国贸商圈、中关村商圈、燕莎商圈。突然有一天一个画家当他又一次拿起彩笔的时候，他选的最挑眼的红色，他的笔在画板上选择的落角处却发现，在别人所

7、堆积的色彩当中不论他的红色有多么的浓重，落笔之后都被淹没在以往的色彩之中，于是他的困惑便由简单的色彩转到了新的一页画纸上。其实画家的困惑对于地产商来说是同样的，当我们在一个投资密集度已经达到尽善尽美的区域来选择自己新的投资项目，你将发现，你是在一个很高的起点上寻求一种有限的增量，经济学家们给它起了一个名字加“边际效益”。对地产商来说，不论是色彩，不论是高起点还是边际效益，创意的核心在于你能使三者实现完美的统一，这或许就是地产商所追求的艺术吧！也许我们的画笔不可能随意地点彩，但是我们真的还有机会找到那些能够获得奇特色彩效果，并能使简单的颜色放

8、出更多光彩的地方，这也许是地产商新的哲学，是经济学家新的投资点，是画家新的狂想。（二）城市标准每一座城市的形象都是靠这座城市中的一座座建筑表现出来的。每一座建筑都是这个城市灵魂的