房地产宏观形势培训课件

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1、地产行业内的宏观调控与国际大背景下的金融危机的双重打击，导致中国地产市场大幅萎缩,地产人站在了生存的十字路口上……市场充满了不确定因素，充满了恐惧！看清楚了未来，就会少一些恐惧！我们的沟通思路：十年房地产快速发展的原因是什么？十年房地产政策走势是什么？目前的市场状况？何时回暖？我们的对策？沟通一房地产宏观政策趋势及未来对策北京长河置地顾问有限公司2008年12月«＞房地产10年发展成因中国房地产行业经历了1998年2007年共10年的快速增长，原因何在?—、经济成长中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收

2、入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势;二、支柱产业以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言：房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业；三、人口存量中国的人口已经超过了13亿人：并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题；人口增量中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比

3、率）;五、人口质量中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变；六、人口结构人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择；七、换房需求当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下：居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居

4、住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求；八、拆迁用房城市化进程意味着城市不断的改造和扩建：每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1补”吆”的补偿政策，每年将新增1.5〜2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增1〜1・5亿平方米的住房需求；九、政策类房政府力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，将加大这类住房的开发量，同时有助于将商品房市场分离出来。为了保障中低收入

5、尤其是低收入家庭的住房，各级政府正在采取一系列政策。让13亿人真正实现“居者有其屋”的计划，必将形成巨大的需求市场；十、投资意识觉醒目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。而从整体上看，大多数人的投资意识才刚刚开始觉醒。中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣；十一、异地置业无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视；十二、生活方式中国的城市相继从现代的「工业时代的城市向后现代的「后工业时代的状态进步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着

6、根本变化。随着文化生活的进步，人们对住区有了更高的要求，新的住区更加注意居住文化的主题化，例如——健康、养身、运动、艺术和休闲等等。中国人每年的正常假期和企业年假已近日历天数的大约20%,不少家庭对吒+2”生活（节假日住在郊外）有了需求；十三、居住文化在中国人的传统投资观念中，住房始终是第一位的。有了钱一定先置业，这种文化在短期内难以改变。据调查，中国城镇居民收入中用于买房的比重高达30%o此外,以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变，今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住，互不干扰，但又保持着“一碗汤”（相距不远，可以相互照应）的距离。还有，大多数国人不习惯于租

7、房，这使得中国人的租房率在全世界显得相当低。有条件买房的人们宁买不租，这是一个难以改变的文化习惯;十四、地方发展国家的发展基于地方的发展，地方发展最主要的原动力之一是土地梯级利用和土地价值变现。目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50%左右，可谓“土地财政”。故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力;十五、城市化进程三十年前，中国的城市人口仅有1・72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约43%,而中等发达国家平均为61%,高收入国家则平均为78%。南美大国巴西属于发展中国家