关于土地财政及城市高房价探析

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1、关于土地财政及城市高房价探析（一）赞同与支持论1.在学界。高海燕认为“土地财政”是房价居高不下的重要推手；刘维新认为“以地生财成为房价上升的推手已是不争的事实”；孙波和李惠认为，房价真正大幅攀升是在土地使用权出让的"招拍挂”制度实行之后；周天勇认为，“招拍挂”制度已成为房价上升的一个深层次推动因素；王岳龙通过计量研究得出了“土地招拍挂使得房价整体上升T13.2个百分点”的结论；董加斌和王祖山认为，高房价会引起对土地的需求增加甚至供不应求，反过来又推动地价上涨；周彬和杜两省认为，"土地财政”必然推高房价，而房价攀高又成为激励地方政府推动地价上升的内在动力，如此形成一个恶

2、性循环。2.在业界。房地产商不仅高度认同“土地财政推高房价”说，而且利用各种机会与媒介熏染这种论调，如潘石屹认为“不彻底改变“土地财政”，控房价只是扬汤止沸”；任志强认为，房地产利益的近七层落入了政府腰包，他坚信“招拍挂”是土地价格暴涨的根源；王健林认为“拍卖制度简单公平但是却推高了房价”。3.主流媒体更是站在了讨伐“土地财政"的第一线。如新华社从2010年3月28日到4月2日，一连六天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在“土地财政”以及腐败所酿生的高地价高房价。（二）简单评述我们认为，学界对“土地财政”实质的认识还不够全面、深刻，甚至还存

3、在偏颇；业界出于自身（既得）利益，其观点不值得信任；作为当事人和最大的既得利益者，政府过多地为自己辩解恐怕会招致更多、更猛烈的抨击，何况从理论上撇清“土地财政”与房价上涨关系并非政府部门之长项。总之，“土地财政”与高房价的关系远没有撇清。（一）“以地生财”动机1・政绩诉求推动“以地生财”o政绩诉求主要是官员的政治荣誉和晋升需求，尤其是后者，有观点甚至认为“地方政府及主要官员的政治激励是推动中国经济增长的主要原因”。无论是GDP总量增长，还是速度提升，都离不开地方财力支撑，至于民生福利，更需要财力支持，更不用说作为地方首长的“一号工程”的“维稳”工作。2・财政压力迫使“

4、以地生财”。财政体制，尤其是分税制改革几乎把地方财政逼上了绝路，想方设法增加本级财力成为各级政府无奈的选择。无疑，“土地财政”使濒临绝境的地方财政见到了一丝希望，甚至成为地方财政和地方政府运行的''救命稻草”。所以，有观点认为，正是分稅制改革导致的财权与事权不对等将地方政府逼上“土地财政”“绝路”。这样看来，地方"以地生财”既有内在动力，更有外在压力，它反映了地方政府对土地出让收入的过度依赖状态，从某种程度上说，地方“以地生财”实属无奈之举。正如“君子爱财，取之有道”，只要“以地生财”在法律框架内进行，“土地财政”就无可指责。（二）“以地生财”的方式与手段1.依仗公权

5、力，地方政府几乎可以获得任意多的生财之地。从理论上讲，城市土地建设用地，尤其是增量土地都来源于农村。事实上，从上世纪末以来，我国新增城市建设用地的80%以上都来源于农民集体土地，因而，政府要想在农村获得尽可能多的生财之地，不仅要设法突破农村集体产权'‘保护壳”，同时还要突破政府自身的土地管理政策。（1）面对全民产权的侵蚀，农村集体产权毫无自我保护能力。我国《宪法》规定，政府出于公共利益的需要可以征用农村集体土地，而什么是公共利益，主要由政府来界定（列举）。由于监督机制虚化、弱化，加上内在利益的驱使，地方政府完全可能泛化公共利益边界，即使是商品房开发也可以说成是公共利益

6、需要。有资料表明，截至2007年底全国征地用途中仅有20%的土地用于公共利益，另外80%是商业性开发。（2）政府要突破自己设定的政策界限更不是问题。就同级党政而言，换一任领导换一套思路与做法，与之相配合的是《规划》变更、基本农田移位和耕地占用掩饰，如福建福鼎的“无根树”丑闻。甚至不需要造假和掩饰的直接违法行为在全国都不胜枚举，地方政府土地违法违规占比达到70%以上。在政府的上下层级之间，挖墙脚更是司空见惯，比如城乡建设用地“增减挂钩”试点中的减好地、多减地和增劣地少增地等，仅在20062010期间,全国就有1653万公顷上好的耕地被边远、劣等地置换（指标飘移）成了城市

7、建设用地，其中大部分是工商业和商品房建设用地。2.同样依仗公权力，地方政府几乎可以以任意低的价格获取生财之地。《宪法》规定了征用农村土地的前提是“一定”补偿或者“合理”补偿，但“一定”与“合理”的标准主要是地方政府来主导确定。最好的结果也就是按法定标准补偿，而这个标准早已被严重压低，既不符合市场法则，也不符合经济现实，直接导致征地过程中农民利益受损。如我国的被征土地出让价格中，农民仅5%〜10%,其中长三角地区只有1/50。每年全国被征地农民相当于放弃了至少不少于30万亿土地财产权，即土地价格“剪刀差”o3.垄断供地获取生财之地的垄断高价。政府一旦垄