关于房地产价格宏观调控的法律问题的思考

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1、关于房地产价格宏观调控的法律问题的思考关于房地产价格宏观调控的法律问题的思考发表时间：2014-8-3016:37:14关于房地产价格宏观调控的法律问题的思考【摘要】近年来，由于我国房价的非理性上涨，国家宏观调控政策越来越帑集地反映在房地产业上。目前我国房地产价格的宏观调控政策，主要包括金融、财税以及十•地等政策组合,采収的调控措施包括限贷、限购、物业税、房产税试点等等。虽然在一定时期、一定程度上对房价的上涨有所抑制，但从当前房价攀升的态势看，冃前的房地产价格的宏观调控并没有很好地起到稳定或降低房价的作用，有时其至岀现始得

2、其反的效果。木文主要从法律的角度对我国房地产价格的宏观调控进行分析，既有对房地产价格広观调控法律依据的理论分析,也有对国外房地产价格调控的实证分析，最终提出完善我国房地产价格宏观调控的法律建议。【关键词】房地产价格宏观调控法律思考 改革开放以来，我国房地产业发展迅速，已成为我国国民经济的支柱产业Z-。在房地产业的地位越來越重要的同时，近年來，快速上涨的房价也成为全社会广泛关注的问题。高房价不仅是一个经济领域的问题，因为房地产的特殊性，使得高房价更加演变为一个社会问题，蕴含着重大的经济和社会风险。为了调控房地产价格

3、，促进我国房地产价格回归理性，我国政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控措施，例如“国六条”、新I屮国八条”和“国十条"和今年刚颁布的“国五条”等，但通过几年的宏观调控，却出现很多地方房价越调越高的现象。高企的房价不仅深刻影响到老冇姓的牛活，出现“房奴”、“蜗居”、“蚁族”等中国特有的一些社会阶层，同时也给社会经济发展增加了许多不稳定因索。一、我国房地产价格宏观调控的目标分析政府对房地产价格进行宏观调控是国家房地产宏观调控体系中的一个重要组成部分。它不但关系国家对房地产产业进行宏观调控效果的实现，也同样关系着在房地产交易过

4、程屮双方当事人合法利益的实现。法学界对于房地产宏观调控的目标有很多不同的观点。著名学者李昌麒教授认为:“国家应从六个方而确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策，包括对耕地占用而积的控制、把房地产开发控制在城市规划国人大对于“宏观调控权”这项新型国家经济权力的设定，它要求全国人大常委会必须“加强经济立法”，对各种宏观调控关系、手段予以法律控制。“我国房地产宏观调控行为的内容,指向房地产宏观调控主体根据白身享有的房地产宏观调控权，从而行使房地产宏观调控权的各种经济、社会活动。”在现代市场经济国家，税收手段、金融手段、土

5、地手段等己经成为房地产宏观调控的主要手段，所谓的“税收宏观调控行为"、“金融宏观调控行为”、“土地宏观调控行为''等，也可以说构成了我国“宏观调控行为的内容我国改革开放以來颁布的《税收征收管理法》、《预算法》、《企业所得税法》、《政府采购法》等一系列税收调控方面的法律法规、《屮国人民银行法》、《证券法》等一系列金融调控方面的法律法规，《土地管理法》等一系列土地调控方面的法律法规，出现了宏观调控法律制度体系的雏形。但是，具体到房地产领域，虽然在制度结构上可以沿袭、套用宏观调控法律制度的整体模式，却在一定程度上缺乏针对性、适用

6、性以及可操作性。1、原则性规范较多且具体性实施细则少我国H前已经出台的涉及房地产价格宏观调控内容的法律、法规和规章大多数都是一些原则性规范，缺少具体操作细则。这种宽泛的原则性规范给予了执法者过大的自由裁最空间，对正确实施法律法规不利。以《城市房地产管理法》为例，该法明文规定了城市房地产的标定地价、基准地价、重置价格以及调控房地产价格总水平的相关措诞，同时规定了“具体办法由国务院规定”，以条文形式明确了宏观调控实施细则立法的权限，但我国迄今未有“具体办法”出台，没有真正落实该项规定。由于全国范围内对标定地价、基准地价和重宜价

7、格的涵义、组成、判定程序等因素的理解不同，导致该项原则条款流于形式，得不到切实有效的施行。山此形成了“行政性规范泛滥，法律性规范缺失叩勺弊端。2、法律规范的稳定性及透明度较差由于我国房地产业起步綾晚，加之房地产价格的波动较人，因此，我国对房地产进行调控的法律法规的制定也较为仓促，缺少-•整套稳定的具有指导性的法律法规。比如在房地产交易价格、土地使用权出让价格、物业管理的服务收费等方面专项法规，主耍是一些临时性的试行办法和暂行规定，房地产市场的情况发生变化后未能及时得到修改或补充。此外，在信息披露方面也缺少透明度，往往只是通

8、过公文传递渠道在各级政府和部门间转发，而社会层而上的宣传和披露不多，往往导致房地产企业，尤其是购房者对一•些规范的具体内容不了解，往往会因为不了解政策或误读政策，造成市场的不稳定。3、法律规范的预测作用不明显法律规范不仅貝有调整社会经济关系的作用，同时也貝有很强的预测作用。“法的预测作用是人们根据法的规