关于房地产价格的经济学思考.doc

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1、关于房地产价格的经济学思考葛守昆 近年来，趋高的房地产价格已成为居民反映相当强烈的热点问题，中央也相继出台了一系列政策措施。但是，房地产价格为什么居高难下，是什么因素在起作用，是经济发展的规律性现象还是对经济规律的违背？我以为学者们对此的研究并不深入和具体。我有一个基本的观点，即中国房地产高额的价格不是房地产供不应求的结果，相反是供大于求形势下价格的逆向运动，违背了价格变化的基本规律，宏观调控的基点首先应该放在供求关系的平衡方面，通过平衡供求关系稳定房地产价格。具体地讲，既要控制投资，将过高的房地产开发投资速度降下来，同时更要鼓励和刺激消费需求

2、，防止房地产价格出现大起大落的大幅波动。房地产价格趋高的特点房地产作为商品，其价格由什么决定？主要由供求关系决定，这在理论上并不复杂，属经济学的一般常识。即某种商品供大于求时，价格下降；供不应求时，价格上升。随着改革的深入和市场经济的发展，供求关系对价格的影响和决定作用在现实经济生活中已经得到越来越多的体现。但我国房地产在许多地方却是一个特殊的例外，显著特点是在房地产总体供大于求的形势下，价格逆势上扬。据有关资料显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541．39万平方米；已取得房屋所有

3、权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289．14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60％（见新华网北京５月２５日电，苏晓洲、孙晓胜、陈芳：“房市再度升温楼盘“紧俏”背后藏有多少玄机？”）。如果加上已经销售出去但买房不是为了居住而是为了“炒房”的需求，实际的供大于求情况还要严重得多。北京近一两年房价呼呼直窜，在全国很有影响。一方面是房价高涨，另一方面是商品房供大于求。由于现在很难找到有可比性的全国数据，武断地指出全国房地产市场存在着供大于求的情况，确实容易让人产生怀疑。但是房价很高的北京

4、如此，价格上升幅度相对不算显著的其它地区能不处于供大于求的情况？有人指出，现在房地产市场最缺少的是由公共部门权威发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的客观解释性分析，我深有同感。关于江苏十五时期房地产发展的情况，也能说明房地产价格在供大于求背景下的上涨问题。从下面的数据可以反映出，房地产投资增长大于施工面积增长，施工面积增长大于竣工面积增长，竣工面积增长大于销售面积增长，表明房地产在供给与需求之间存在着一定的缺口。比如，就投资与施工面积增长速度之间的差距来看，2001到2005年之间存在有35.7个百分点的缺口，说明投资的效率不高，已经完成的投

5、资没有完全落实到项目上；施工面积与竣工面积在增长速度方面有73.1个百分点的缺口，施工面积大于竣工面积33078.1万平方米，表明施工的摊子铺得太大，正在盖的房子太多，容易加剧商品房的过剩现象；竣工面积与销售面积的增长有26.9个百分点的差距，竣工面积大于销售面积2945万平方米，说明已经盖好的房子没有按时销售出去，形成了一定的空置房，投资与住房资源被浪费。房地产价格趋高的真实原因为什么在供大于求的态势下，许多地区的房地产价格不降反升、逆向而动？这很不正常。我认为，主要是一些人为的信息不对称现象所引致的虚假需求，对消费者的价格预期形成了很大的误

6、导。具体有以下几个方面的因素：1、房地产开发商、销售商制造虚假信息，加剧房地产市场的紧张气氛。近几年来，房地产开发商制造虚假信息的行为一直没有引起足够的重视。有些楼盘明明没有卖出几套房，但却在尚未售出套房上也插上了“小红旗”，故意制造商品房的短缺现象；有的开发商、销售商卖房号、卖楼花，将没有卖出的商品房当作已经销售的商品房进行信息误导。还有的开发商将商品房预售给本企业职工，一方面骗取银行贷款，另一方面制造房源紧缺气氛，然后，再悄悄地以职工“退房”形式再收回来。总之，各种造假五花八门，就是以虚假的需求信息诱使消费者上当受骗。2、房地产市场的过度投

7、机现象，进一步模糊了房地产市场的供求信息。在严格意义上讲，房地产的供给主要是满足对住房消费的需求，即为那些需要住房并买得起房子的人提供住房消费。但是在实际生活中，由于房地产市场存在的严重的信息不对称，加剧了房地产市场的过度投机，导致有些人们加入到炒房的行列，如有名的“温州炒房团”，以及城市里炒房的所谓“房虫”。这又使得商品房的供求关系出现扭曲和变形的情况，明明炒房的人买到的房子仍然处于销售的中间环节，并不构成真正意义上的需求，但给人的印象却是已经形成的需求，进一步掩盖了房地产事实上的供求缺口。当然在微观上，投机作为一种市场行为，无可非议，但是在

8、宏观上，过度投机则不利于房地产市场形成正常的供求关系，不利于资源的合理有效配置。一段时期，据说南京市的河西新城地区有40%的人买房子不是自己居住，而是