试论我国房地产市场营销策略

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1、试论我国房地产市场营销策略摘耍：房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念，是指企业为了满足目标市场的需求，对各种可控的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最经济地实现企业的营销目标。基于房地产营销策略在房地产开发与经营屮的重要作用，本文通过对房地产市场营销策略的分析。关键词：房地产营销策略、房地产、房地产营销—、房地产的概念在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主耍包括为提高房

2、地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。房地产主要有三种存在形态。其屮土地指的是地球陆地表面及其上下一定范I韦I内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋利构筑物两大类；其他土地定着物指的

3、是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不町分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营來说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他

4、项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。二、房地产市场营销的概念房地产市场营销是市场营销的一个璽要分支.房地产市场营销与英他市场营销一样，也是个人和集体通过一•系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程•可见，房地产营销的实质是以消费者对•各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生

5、活,物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动•与一般商品市场营销相比，龙地产市场营销的上要特点是其交换对象的特殊性，龙•地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的-•般原理也能在房地产领域得到很好的运用.现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中，涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科，在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的

6、推广和应用。三、房地产营销渠道策略目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销、委托代理推销以及近几年兴起的网络营销、房地产超市等。企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为肓销或白销。肓接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数最可观的委托代理推销的费用（和当于售价的1.5%〜3.0%）,但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制询不健全，必需的人才与管理经验还有待于

7、积累发掘。所以目前它还是我国房地产悄售的主要渠道，在房地产市场发展的将來，它依然会占据重要位置。委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商來推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产,提供咨询，促成房地产成效的屮间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，H前国内出现了一些以房地产为主要内

8、容的网站，如搜房网、中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海”青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，具营销内容详实生动、