第40讲风险分析与决策-2(下)

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1、三、概率分析的步骤与概率确定方法在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项ri经济效益的彩响。通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，，计算在不同概率条件下房地产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度。（一）概率分析的步骤概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使川的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。（二）概率的确定方法在房地产

2、项目财务评价屮，确定齐因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。概率分为客观概率和主观概率。客观概率是在某因索过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得岀的。例如，已知某地区房地产开发项口的工程发包价和建造成本口1985〜2000年的变动情况（见表7-8）,通过归纳后，预测2001〜2005年间承包价的上涨率大约为每年8%,建造成本的上涨率大约为每年6%〜7%。某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本变动情况表7-8统计年份发包价比上年增长率建造成木比上年增长率统计年份发包价比上年增长率建造成木比上年增长率198512.5%9.0%

3、199423.5%19.5%198627.0%9.0%19952.5%12.0%198737.0%18.0%1996-1.0%10.5%198810.0%18.5%19973.5%6.5%19892.5%23.5%19985.5%5.5%1990-0.5%18.5%19994.0%5.5%19917.5%13.0%20005.5%5.5%2001〜2005199215.0%9.0%年8%6%〜7%199324.5%15.0%预测值（每年）（每年）在此基础上进一步分析了2001〜2005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以

4、及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如表7-9所示。建造成本可能上涨率及其发牛概率表7-9建造成本每年可能上涨发生的概率概率累积值+5%0.100.10+6%0・250・35+7.5%0・400.75+8.5%0.200.95+10%0.051.00这一分析结果还可以用频度/概率分析图表示，见图7-7和图7-8。图7-7显示了可能遇到的每一建造成本上涨值所对应的概率；图7-8则显示了建造成本上涨情况的累积概率分布，同时也表明了上涨的概率可能会小于或大于某一特定的数值。相对槪率图7-7每年成本上涨率的概率图7-8每年建造成本上涨率的累积概

5、率房地产开发项目评估屮的各种变动因素，常常缺乏足够的历史统计资料，因而大部分都不能完全用建立在大量统计数据基础上的客观概率来表达。在实践中，人们经常使用建立在主观估计基础上的主观概率分布。四、概率分析屮的期望值法（一）期望值法的步骤釆川期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对彖，并分析选定与之有关的丄耍不确定性因素。（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发牛的状态或变化范围。（3）分别估算各不确定性因素每种情况（4）分别计算各可能发生情况卜•的净现卜•发生的概率。各不确定性因素在毎种情况卜•的概率，必须小于等于

6、1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。这里的概率为主观概率，是在充分掌握有关资料基础Z上，由专家学者依据自己的知识、经验经系统分析之后，主观判断作出的。值。包括各年净现值期望值和整个项口寿命周期净现值的期望值。各年净现值期望值的计算公式为：・E（NPVJ=工“代巴式中，E(NPVt)为第t年净现值期望值；X”为第I年第r种情况下的净现值；卩戊为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。整个项口寿命周期净现值的期望值的计算公式为：E(NPV)=fE(NPVJ自(1+》n为项口寿命周期长度。式中，E(NPV)为整个项口寿

7、命周期净现值的期望值；i为折现率;项目净现值期望值人于零，则项口町行；否则，不可行。(5)让算各年净现值标准差、整个项H寿命周期净现值的标准差或标准差系数，各年净现值标准差的计算公式为:/«&=/"「X.-ECNPVJ^Pn式中，§t为第t年净现值的标准差，其他符号意义同前。整个项日寿命周期的标准差计算公式为：式屮，6为整个项目寿命周期的标准羌。净现值标准差反映每年各种悄况下净现值的离散程度和整个项H寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的人小。但由于净现值标准差的人小受净现值期望值影响其人，两者基本上呈同方向变动。因此，单

8、纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项n寿命周期的