第7章_风险分析与决策

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1、目录第七章风险分析与决策3第一节决策的概念与方法3一、决策的概念3二、决策的方法4三、房地产投资决策5第二节房地产投资项目的不确定性分析6一、房地产开发投资项目的主要不确定性因素6二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素7三、不确定性因素的相互作用7第三节盈亏平衡分析8一、盈亏平衡分析的基本原理8二、房地产开发项目盈亏平衡分析9三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例10第四节敏感性分析11一、敏感性分析的概念11二、敏感性分析的步骤11三、单因素和多因素敏感性分析11四、敏感性分析的“三项预测值”法11第五节风险分析12—、

2、风险分析的界定12二、风险分析的一般过程和方法12三、概率分析的步骤与概率确定的方法13四、概率分析中的期望值法13五、蒙特卡洛模拟法14第六节房地产投资决策中的实物期权方法15一、传统投资决策方法的局限性15二、房地产投资决策的期权性质15三、实物期权方法与房地产投资决策15四、实物期权方法的实际应用16五、应用实物期权方法决策时需注意的问题16第七章风险分析与决策第一节决策的概念与方法一、决策的概念（一）决策及其特征1、决策的简单定义：从两个以上的备选方案屮选择一个的过程。包括：识别机会、诊断问题、确定目标、拟定方案

3、、选择方案、实施方案、监督与评估筹决策过程。2、决策的分类按层次分按性质分按参与的人数分战略型决策确定型决策个人决策管理型决策风险型决策群体决策业务型决策不确定型决策【注意点】房地产决策属于风险型和不确定型的群体管理决策。（上ini红色部分）3、决策的4个基本特征：（目标、手段、选择、后果可估计）（1）决策是为了达到一个预定的目标（2）决策是在某种条件卜寻求优化口标和达到优化「【标的手段（3）决策是在若干个有价值的方案中选择一个作为行动方案。（4）准备实施的某个方案可能出现几种后果是可以预测或估计的。（易考）（二）决策的

4、原则和评价标准1、六项原则：6大原则说明满意原则决策遵循的是满意原则而不是最优原则系统原则把对象看成一个系统，并以此系统的整体口标为核心，追求整体优化口的。信息原则强调信息是决策的基础预测原则通过科学的预测，对未来事件进行描述分析，为决策提供科学依据和准则。比较选优原则在各种可能的备选方案屮，选择最能满足决策者目标的方案反馈原则将先期决策执行过程中的经验，及时反馈应用于后续决策活动中。2、四人评价标准：（评价决策的冇效性程度）（1）决策的质量或合理性（2）决策的可接受性（3）决策的时效性（4）决策的经济性（三）决策理论区

5、别方式当代决策理论（有机结合以下两大决策理论分支）古典决策理论行为决策理论决策因素从经济和度来看待决策问题，决策的目的为组织获取最大的经济利益。（忽视了非经济因素的作用）考虑了人或组织的经济因素。还考虑了动机因素、情感因素、经验因素、具他因素。决策者完全理性的决策环境的稳定与否是可以被改变的。人是有限理性的，介于完全理性和非理性之问。在识别和发现问题小容易受知觉上的偏差（把问题的部分信息当做认知对彖）的影响；对未来的判断，直觉运用往往多丁•逻辑分析。信息情报充分了解信息情报，可以做成完成组织目标的最传决策即使充分了解和掌

6、握有关决策环境的信息情报（也只可能做到尽量了解各种备选方案的情况，而不可能做到全部了解）,决策者选择的理性是相对的。考虑点考虑最多的是经济利益。风险型决策中，对待风险的态度起着更为重要的作用；决策者往往厌恶风险，倾向于选择风险较小的力案，尽管风险大的方案可能带来可观收益。决策结果最佳决策往往只追求满意结果，而不寻求最佳方案。二、决策的方法按性质分的决策类型未来事件的发牛与否未来事件发生的概率主要特征决策方法确定型决策确定无概率具有反复、经常的特点；乂称为程序化决策线性规划等运筹学方法；借助计算机决策风险型决策确定概率己知

7、存在不以决策者意志为转移的多种耒来事件的各口然状态，且可判断自然状态的概率；备选方案的在不同向然状态下的损益值可以计算最大可能法期望值法决策树法不确定型决策不确定不确定没有先例、没有固定程序；依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力。小中取大法大中取大法最大最小后悔值法三、房地产投资决策1、核心：准确估算投资收益、分析投资而临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。2、三个阶段：（1）策略阶段：界定口J接受的收益和风险（2）分析阶段：衡量可能的收益和风险（3）决策阶段：评佔各种收益与风险。3、房地产投资策略类

8、型（1）期望收益率高低无风险策略<收益型策略<核心策略<高收益型策略<增值型策略<机会型策略最低：无风险策略；最高：机会型策略；【注意】高收益策略不是最高的收益，主要指投资没有等级的CMBS、夹层债务。（2个生疏的概念），排在机会型和增值型投资策略之后。*CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是指商业地产公司的债权银