第39讲风险分析与决策-2(上)

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1、—、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1.掌握房地产开发项口的主要不确定性因素；2.学握房地产置业投资项目的主要不确定性因索；3.熟悉不确定性因素的和互作用；4.掌握盈亏平衡分析；5.掌握敏感性分析的概念和步骤；6.掌握单因素与多因素敏感性分析；7.了解敏感性分析的“三项预测值”法；8.掌握风险分析的界定；9.了解风险分析的一般过程和方法；10.熟悉概率分析的步骤与概率确定方法；11.掌握概率分析屮的期望值法；12.了解蒙特卡洛模拟法；13.掌握传统投资决策方法的局限性；14.了解房地产投资决策的期权性质；15.了解

2、实物期权方法与房地产投资决策；16.熟悉实物期权方法的实际应用；17.了解应川实物期权方法决策时需要注意的问题。二、内容讲解第七章风险分析与决策第四节敏感性分析-、每攵感性分析的概念敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项ri经济效益指标的彩响程度和敏感性程度，进而判断项ri承受风险能力的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因索，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；（2）研究不确定性因素变动引起项ri经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项

3、n承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。二、敏感性分析的步骤房地产项目敬感性分析主耍包括以下几个步骤：（1）确定用于敏感性分析的财务评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必耍时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的ri的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。（4）通过评价指标的变动情况，找岀较为敏感

4、的不确定性因素，做出进一步的分析。进行房地产项n敏感性分析时，可以采川列表的方法表示由不确定性因索的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也町以采用敏感性分析表对多个不确定性因素进行比较。三、单

5、大1素与多

6、大1素敏感性分析单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素z间和互独立,然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项日财务评价指标的变化情况。多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目财务评价指标的影响。山于项H评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的实

7、用价值。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因索发牛-变化的概率相同。下I何通过两个例题，來说明敏感性分析的使用方法。［例7・2］某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑而积2000m2,建造成木为200美元/nf,项R的准备期为3个月，建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造费用分别占扣除5%缺陷责任期保留金后之总建造成本的3・80%、4.70%、5・80%、6.90%、8・60%、10.30%、12.

8、70%、13.50%、11.90%、8.50%、6.80%和6.50%。预计项目投入使用后年净租金收入为6.5力美元，贷款利率为14%。用现金流法对该项目进行评估的结果如表7—1所示，试对项目进行敏感性分析。现金流法对项目评估的结杲单位：美元表7-1刀份013456789地价200000土地购置费用7000续表月份0123456789建造成本、专业人员费用投入比例3.80%4.70%5.80%6.90%8.60%10.30%建造成木144401786022402622032680390专业人员费用（建造成本X12.5%）180522332755327840854893代理费广告宣传费小

9、计207000000162452009324795294983676544033利息241524432472259528383132348639134430总计207000209415211858214330233170256100284028317011357689406151刀份101112131415161718合计地价200000土地购置费用7000建造成本、专业人员费用投入比例12.70%13.50%11.90%8.50%6.80%6