建商开发老人住宅之财务分析

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1、2001年中華民國住宅學會第十屆年會暨論文研討會論文與摘要：建商開發老人住宅之財務分析周柏宏*國立政治大學地政系碩士班研究生。林秋瑾**國立政治大學地政系教授。***PleaseaddresscorrespondencetoDr.VickeyC.C.Lin,DepartmentofLandEconomics,NationalChengChiUniversity,Taipei,Taiwan//E-mail:cclinv@cc.nccu.edu.tw///Tel:(02)2938-7264///Fax:(02)2939

2、-0251///摘要我國台灣地區早在民國八十三年即已達聯合國「高齡人口社會」(agingsociety)之標準，針對老年人口的特殊住宅需求，如健康照顧、行動能力等，理應有相對的老人住宅產品以符合其需求，然國內老人住宅的開發正處於濫觴，許多的老人住宅產品，僅為垂直功能導向式產品，如標榜健康老人樂土的潤福淡水生活新象以及一些民間或政府設立之長期照護機構、養護機構、安養機構都僅以老年人口的健康情形為主要考量，缺乏水平整合式產品。反觀國外老人住宅商品，有結合獨立生活（IndependentLiving）、協助生活（Assi

3、stantLiving）以及專業療養（SkilledNursing）三者的持續性照顧退休社區（ContinueCareRetirementCommunity，CCRC）產品出現，再引進保險機制，即老人年金屋之經營型態，真正使老年生活能更加無憂無慮。本文希望藉由財務分析方式以瞭解整個老人住宅營運情形、並找出重要財務影響因子。首先，針對國內潤福大台北華城個案，以建商立場來探討老人住宅的特殊需求，後續將再研究以循序加入不同等級的醫療設施，並以其「只租不賣」銷售方式來模擬其投資報酬率及成本，再利用Jones(1995)所提

4、出之多階段模型（Multi-stateModel），來評估其合理保費費率。關鍵詞：高齡人口社會、持續性照顧退休社區、財務分析、只租不賣、持續性照顧退休社區、多階段模型（Multi-stateModel）一、前言國內以老人為訴求之銀髮族住宅，依照其服務內容，約可分成以下幾種類型，第一種類型為一般建商所推出—標榜高住宅品質、旅館服務的銀髮族住宅—如潤福淡水生活新象、太平洋建設的奇岩居等個案，這類老人住宅通常對於承租人有年齡上的限制，例如以潤福生活新象為例，限制夫婦兩者之一須五十歲以上且健康，才可承租，此外，與一般出租住

5、宅不同的是依據張金鶚（1997）房地產投資與決策分析，第365頁，國內一般出租住宅，較不重視委託專業者營運，而多半由自己進行管理維護與營運工作，尤其是國內房地產投資獲利較少來自營運收入，多半來自買賣價差。因此，一般說來，國內少有像第一類型老人住宅之專業經營團隊。攸關第一類型老人住宅經營團隊部分請參見本文第二部份。，承租期間長，通常租賃契約為3～20年左右，這類型的住宅在國外通常稱為集合住宅（CongregateHousing）(NIC2000；Gimmy&Boehm1988)。這類集合住宅最大的特色在於結合了住宅居

6、住、社交活動、健康管理、旅館服務於一身（Roulac1997），並且通常有專業的服務團隊來負責舉辦活動、健康照顧等服務。況且這一類住宅的消費主要是建立在使用設施付費（payforservice）的立場上，故通常以高所得老人為主要消費族群。第二種類型為政府立案之公私立安養中心，可分為自費與公費兩者付費形式。同樣也是針對健康老人為主要訴求，與第一種類型在功能上重疊性較高，但後者通常沒有提供旅館式服務以及舉辦各種社交活動，這類型老人住宅，以提供老人基本居住與健康管理功能為主，費用較低。第三種類型、政府立案之公私立療養中心

7、，這類型住宅通常以病床形式出現，屬於非技術護理的照護，醫療看護的成分比起前兩者為高，以照顧身體殘缺之老人為主。第四種類型是長期照護機構，以收容罹患慢性病及長期臥病在床之老人為主，在住宅居住與醫療服務功能比重上，顯然醫療看護比重站極大多數，但與醫院不同的是，長期照護機構所提供的功能為支持的功能，而醫院所扮演的角色是治療的角色。國內榮民之家即以結合安養與療養中心兩者為主，另有護理之家，扮演專業技術護理的角色，因此多以長期照護機構的型態為主。過去研究多半探討有關老人住宅設計（阮清怡等，1994；張桂鳳等，1993；關華山

8、，1992）、居住環境（莊翰華，1983；陳嘉基等，1990；蘇靜祺，1991；陳茂伯，1991；關華山，1992；呂建國，1994），甚少有研究專門在探討有關老人住宅開發營運者。國內學者對於老人住宅開發與營運多半單純視為「收益性不動產」來經營（林左裕，2000；廖咸興等，1999），著重在未來長期收益，並無特別針對老人住宅的種類、屬性、開發、營運等項目深入