资源描述：
《住宅底商的投资分析.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、住宅底商的投资分析住宅底商的投资分析作者：佚名时间：2008-6-27浏览量： 住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。 、按照服务区间划分 按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。 对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来
2、确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小,主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等,如”今日家园”、”似海怡家”、”现代城”的底商。 2、按照市场理念划分 随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。 按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三种类型。下面,分别
3、对它们加以介绍。 )概念型住宅底商 概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以”欧式商业步行街”概念炒作成功的”现代城”、”欧陆经典”,到”珠江骏景”,再到”老番街”,住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应是开发商的制胜法宝。 2)潜力型住宅底商 潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所
4、看好。如位于亚运村的”风林绿洲”,由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是难得的投资宝地。 “潜力型”住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大问题将是”时间”问题,也就是商户通常说的”养店铺的时间”。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报率时应充分考虑时间因素。 3)商圈型住宅底商 商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。 商圈型住宅底商周边的商业已形
5、成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有空置现象。 最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能以过高价位购买商铺,最终被高位”套牢”。 住宅底商的特点 住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点,这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。
6、 、 住宅底商的投资分析作者：佚名时间：2008-6-27浏览量：建筑形式特点 住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。 需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。 另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念
7、去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困境。 2、铺面、铺位类型 住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的”可视性”使其价值最大化有了可能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。 有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计
