项目采购与合同策略

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1、项目采购与合同策略一、不同采购模式的适用范围（一）传统合同传统合同又称为设计■招标■施丁合同。在传统合同模式下，业主将设计任务和施工任务分别交给设计团队和施工承包商来完成，设计和施工顺序进行。这种模式适用于下列的情况：一是业主雇用有经验的设计师进行设计，并协调设计与施工的关系；二是在施工开始之前，设计工作已经基本完成；三是业主可以雇用工料测量师计划和控制工程成本；四是价格成为选择承包商的主要标准Z-；五是业主对于T期没有紧迫的要求；六是一般性能水平的建筑物或构筑物；七是通过协商，尽量采取比较公平的方式

2、分配业主和承包商Z间的风险。（二）设计建造合同在设计建造合同模式下，业主只需要与设计建造总承包商签署合同，设计和施工任务全部由该总承包商來负责。设计建造总承包商可以雇用设计师和专业承包商來进行设计和施工。设计建造合同适用于下列的情况：一是没有很多经验的业主；二是提供单一的合同责任主体；三是采用固定总价，工程成木确定；四是不太复杂的项目；五是质量要求不高的项目；六是在施工过程中，业主不能改变要求；七是希望提前完工的项目。如果总承包商只负责设计和施工管理，而不负责施T-,则形成设计建造合同的一个变种一一设

3、计管理合同。（三）MC管理合同在MC管理合同模式下，除了设计师和专业承包商，业主还会聘用具有丰富专业经验的管理承包商（简称管理商），管理商主要负责合同管理以及协调设计师与专业承包商之间的工作关系。专业承包商与管理商签署合同，成为管理商的分包商。这种模式适用于下列的情况：一是业主较多地介入设计决策；二是具有丰富专业经验的管理商参与项日；三是需要尽早完工；四是大型的项th五是技术要求复杂的项th六是业主可能在施工过程中改变要求；七是业主追求最人可能的价格竞争。（四）CM管理合同在CM这种管理合同屮，专业承

4、包商直接与业主签署合同，而专业承包商与管理商（主要指CM经理）之间没有合同关系。这种模式适用于下列的情况：一是业主熟悉施工；二是需耍尽早完工；三是技术要求复杂的项冃；四是在施T过程中，业主会提出较小的变更；五是管理商与专业承包商责任分离；六是价格需耍竞争，但“价值”比“价格”更重要。二、根据项冃冃标选择采购模式在上述分析讨论的基础上，我们可以进行归纳总结，得到如表1所示的不同采购模式的适用性。不同的项H有不同的H标，业主在选择项H釆购模式时，应当结合自C的预期目标，经过权衡做HI正确的判断。首先，如果

5、业主希望提前完工，则可以选择设计建造合同、设计管理合同以及MC和CM两种管理合同，而不能选择传统合同，因为在传统合同模式下，设计与施工顺序进行，无法缩短整个建设周期。具次，如果业主希望开工前确定成木，则可以选择传统合同或设计建造合同，而不能选择MC管理合同、CM管理合同以及设计管理合同。第三，如果项冃本身技术要求比较复杂，则应当选择MC管理合同或CM管理合同，因为可以充分发挥管理商的专业知识和管理经验，而不宜选择传统合同，更不宜选择设计建造合同和设计管理合同。第四，如果业主希望简化合同关系，则可以选择

6、设计建造合同和设计管理合同，因为它们提供了单一的合同责任主体。第五，如果业主希望将绝大部分风险转移给承包商，则可以选择设计建造合同，而不能选择其它合同，因为在设计建造合同屮总承包商通常会承担除业主变更要求、法令变更以及不可预见的特殊困难之外的所有风险。三、通过比较适用程度来选择釆购模式针对某一具体问题，即使有几种采购模式都适用，不同的采购模式的适用程度也是不一样的，通过比较，我们可以判断选择那种采购模式更为合适。在这里，我们挑选传统合同、设计建造合同以及CM管理合同进行对比。如图1所示，在业主介入项H

7、过程多少这一问题上，采用传统合同时业主介入最少，因为设计师代表业主完成了绝大部分的项口管理职能；设计建造合同其次；而在CM管理合同屮，由于没有了总承包商这一角色，业主会较多地介入项口过程。业主可以根据自己的经验、能力以及希望介入项H的程度多少，来决定究竟采用那种模式。□针对业主在施工过程中变更要求这一问题（见图2）,设计建造合同的适应能力最弱，因为设计建造合同是集成为一个整体的总价合同，业主必须在项Fl开始阶段明确定义自己的要求，在设计建造过程中，变更要求很难处理，必须尽量避免变更要求；传统合同的适应

8、能力其次，尽管传统合同屮包括变更的条款，但范围是有限的；CM管理合同适应变更的能力最强，因为CM管理合同是由许多工作包组成的，如果业主针对某一工作包进行变更，可以把这个工作包“冻结”起来，先进行下一个“工作包”的工作，这样不会影响整个项目的进行。图3告诉我们，比较上述三种典型合同，传统合同的建设速度最慢，因为设计和施工必须顺序进行；其次是设计建造合同，总承包商负责设计，尽早做出假设是比较有把握的；而采用CM管理合同，建设速度最快，因为不同的工作包可以交叉