物业管理是怎样炼成的第七章如何防范物业管理服务风险_[完整版]

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1、物业管理是怎样炼成的刖S由住宅与房地产杂志社联合"'国物业管理协会、深圳物业管理进修学院及深圳市福出、莲花、华佳宏、开元国际、龙城等物业管理公司共同投资拍摄的国内第一部物业管理全电视情景剧式教学系列片《物业管理是怎样炼成的》经过近两年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套教材的编写工作也如期圆满完成。本教材在内容安排上，尽量注重传授基础知识与培养岗位技能相结合，理论知识与一线案例分析相结合，旨在捉高物业管理从业人员的全而素质及综合执业能力。本教材根据《物业管理是怎样炼成的》系列片的安排，共分八章，分别系统介绍了物业管理企业在招标、前期介入、装修管理、规范服务、风险防范、投诉处理

2、、与业委会打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员可以从屮了解到物业管理的基本业务知识和操作技能，从而达到捉高自身素质的目的。本教材力求突出四个特点：一是理论简明扼要；二是重“实用”和“实践”；三是方法先进具体；四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操作性。本教材比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也适合作大、屮专院校相关专业的参考书。本教材在编写过程中参与者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既有物业管理业内的专家、学者，亦冇物业管理企业负责人及一线工作人员，这是集体智慧的结晶，亦是当前国内先进物业管理操作经验的一次大汇总。在此，对于所冇参与编写及给

3、予过我们帮助的人们表示衷心的感谢。本教材冇个别章节的部分内容参考了业内出版的一些专业书籍及个别专业网站上的内容，在此一并表示感谢。编者2004.10.15笫七章如何防范物业管理服务风险16>66第一节物业管理服务风险的类型16

4、00aa00'>6第二节治安风险防范168第三节车辆管理安全防范169第四节消防风险防范171第五节设备风险防范172笫六节公共环境风险防范176第七节物业管理服务风险防范案例分析如何防范物业管理服务风险物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空问范围和吋间范围都是非常广泛而长远，同时与千千力万的业主和非业主使用人

5、的生活的各个方面息息相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务而临的风险可能是无时不在、无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。物业管理服务风险的类型根据国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义來看，界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义

6、务，风险是与责任、义务相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第三I•六条“物业管理金业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。物业管理服务的风险是因物业管理单位的义务产牛的，风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具休来说可以分为治安风险、车辆管理屮车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的

7、风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基木包括了风险的主要方面。」、冶安风险所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率曰益增高，社会各层次的收入羌距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等