物业管理是怎样炼成的--装修管理与服务

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1、物业管理是怎样炼成的由住宅与房地产杂志社联合中国物业管理协会、深圳物业管理进修学院及深圳市福出、莲花、华佳宏、开元国际、龙城等物业管理公司共同投资拍摄的国内第一部物业管理全屯视情景剧式教学系列片《物业管理是怎样炼成的》经过近两年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套教材的编写工作也如期圆满完成。本教材在内容安排上，尽量注重传授基础知识与培养岗位技能相结合，理论知识与一线案例分析相结合，旨在提高物业管理从业人员的全面索质及综合执业能力。本教材根据《物业管理是怎样炼成的》系列片的安排，共分八章，分别系统介绍了物业管理企业在招标、前期介入、装修管理、规范服务、风险防范、投诉处理、与业委会

2、打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员可以从中了解到物业管理的基本业务知识和操作技能，从而达到提高自身索质的0的。本教材力求突出四个特点：一是理论简明扼要；二是重“实用”和“实践”;三是方法先进具体；四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操作性。本教材比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也适合作大、中专院校相关专业的参考书。本教材在编写过程中参与者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既冇物业管理业内的专家、学者，亦有物业管理企业负责人及一线工作人员，这是集体智慧的结品，亦是当前国内先进物业管理操作经验的一次大汇总。在此，对于所有参与编写及给予过我们帮助的

3、人们表示衷心的感谢。本教材有个别章节的部分内容参考了业内岀版的一些专业书籍及个别专业网站上的内容，在此一并表示感谢。编者2004.10.15第四章如何提供装修管理与服务84第一节建筑物基本构造知识84第二节装修管理相关人员职责及流程87第三节装修施工的现场管理与竣工验收91第四节装修管理细则92第五节装修施工中的常见问题及处理95第六节装修管理与服务案例分析97第二章如何提供装修管理与服务物业管理住宅小区的装修管理是日常物业管理的重要内容之一，特别是新楼入伙，几乎都需要重新装修。同时，装修管理也是物业管理的难题之一，之所以说它是一个难题，因为它是比较容易与业主发生矛盾的管理项目之一。为保障公

4、共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观，为了全体业主的共同利益，必须规范装修行为，加强物业管理装修管理工作。在工作实践中，对违章装修既要做到冇据有理坚持原则，又要尽量做劝告说服工作，哓之以理，尽可能减少与业主发生矛盾。作为物业管理从业人员，尤其是装修管理人员，必须了解、常握房屋建筑的基本构造知识，这是做好本职工作的基本技术要求和技能。同时应熟悉有关法律法规,明确有关人员的职责范围，做到知法依法，违规必究。当然还应了解装修管理运作程序及熟悉装修施工中的常见问题，防微杜渐，尽口J能消除或减少违章引起的负面影响。这样从技能层面讲，才能算得上是一名合格的装修管理人员。（木文所指的装修人系指业

5、主或物业使用人，装修企业系指装修施工单位。）第一节建筑物基本构造知识任何建筑物都是曲基础、柱、墙、梁、楼板、屋盖等结构构件组成的。这些构件形成的建筑结构是房屋的骨架，是建筑物的承重体系，其作用是承受内、外部作用的荷载，并将其传给地基。建筑结构应是一个几何不变体，在荷载的作用下有足够的强度、稳定和允许的变形。那么建筑物的结构类型及荷载的作用、影响是怎么样呢？一、结构类型(-)结构所用材料分类可分为砌体结构、混凝土结构、木结构、钢结构。1.砌体结构砌体结构指用普通粘土砖、承重粘土空心砖、毛石、料石、非烧结硅酸盐砖、混凝土中型和小型空心砌块、粉煤灰中型空心砌块等块材利用砂、浆砌筑而成的结构。砌体结

6、构在房屋建筑中应用历史悠久，有成熟的施工经验，材料以就地取材为多，砌筑方便造价较低；但由于其自重大、施工相对较慢，并难以承受重大荷载，故多用于多层民用建筑。2.混凝土结构混凝土结构指用混凝土现场浇筑或用混凝土预制构件拼装而成的结构，是目前应用最广泛的结构。它可就地取材，强度高，耐久和耐火性好，整体性好，可塑性好，抗震性能好；其缺点同样是自重大。3.木结构木结构指全部或大部分用木材建造的结构。这种结构在我国的建筑史上更为悠久。众所周知，从前木质材料容易就地取材、加工方便，且自轻，容易施工；但木结构防火、防腐性能差，目前我国只在林区和边远农村地区的房屋建筑中少量应用,或用于一些特殊建筑。近來，个

7、别高档别墅也有所应用。4•钢结构钢结构指用钢材通过焊接、高强螺栓、钏釘等连接制成的结构。钢材强度高、延性好、重量轻、连接方便、抗震性能好、质量均匀、口J靠性高。但其缺点是耐火、耐腐性能相对较差，造价相对较高。主要用于超高层建筑、大跨建筑、重型工业建筑及一些特种结构。（二）按结构受力特征分类分为砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架——剪力墙结构、筒体结构、大跨结构等。1.砖混结构砖混结构指竖向承重结构用砌体材料