新形式下房地产营销策略

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1、郑州电力职业技术学院毕业生设计题目：分析新形势下房地产营销策略系另I]:经济管理系专业：市场营销班级：市场营销二班学号：12404010206姓名：XX设计成绩指导老师赵艳丽答辩成绩主答辩教师综合成绩答辩委员会主任内容提要房地产市场经历十年高速发展，而今而临滞销和降价，这预示着房地产市场的发展进入拐点，由高速发展转向健康有序的发展，在产业洗牌过程当中,明确房地产市场制度背景和政策动向、清醒地了解市场目前的情况和大形势、把握新的营销时代的营销模式都对房地产企业平稳度过市场拐点和占领先机至关重要。关

2、键词新形势；房地产业；营销策略一、房地产市场制度背景1（-）土地制度1（二）财政税收制度1（三）房地产市场的宏观调控政策2二、我国房地产市场形势分析2（一）供求趋于平衡3（二）房地产市场趋于成熟3三、我国房地产营销存在的问题4（—）过于依赖4（二）企业广告夸张不实5（三）沟通困难5U!）咨询不够全面5U!新形势下的房地产营销策略5（—）精准产品定位5（—）确保产品质量6（三）绿色营销7（四）体验营销8（五）新媒体营销8结论1011参考文献12分析新形势下房地产营销策略市场营销二班12404010

3、206冯成昆指导教师：赵艳丽职称：讲师—、房地产市场制度背景(-)土地制度从土地产权制度来看，我国实行二元土地所有制，农村和城市郊区的土地除由法律规定外归集体所有，城市土地归国家所有。这样的土地产权国有制度实际上赋予了地方政府对土地的实际控制权和管理权。从土地征用的制度來看，地方政府是土地征用、土地储备和土地出让的唯•合法主体，是区域内土地一级市场的唯一供给着。从土地出让制度来看，现行法律制度规定,经营性土地的出让必须通过公开招标、拍卖或挂牌等方式。“招拍挂”土地出让方式决定了价高者得的土地出让

4、现状。从土地收益分配制度来看，目前屮国土地收益分配机制是中央政府除提取1珊教育资金、水利建设基金外不参与土地出让收益分配，土地收益由地方政府一次性收取。(二)财政税收制度分税制改革将各种收入划分为中央财政固定收入、地方财政固定收入、中央和地方财政共享收入；并实施税收返还制度。分税制改革导致财权上移,事权下移，表现为中央政府在财税分配中捉高比重，地方政府公共服务压力增大，财政支出增多。这就为地方政府出让土地增加财政收入维持公共服务提供了契机，也成为地价攀升，房价上涨的推动力；同时单一的以财政收入和

5、经济发展考核评价地方政府的机制也从另外一个角度推动土地财政，依靠出让土地增加财政收入，推动经济发展做出政绩，以便顺畅地方官员的升迁道路，这样的政绩考核制度也是房价攀升的隐形原因。（三）房地产市场的宏观调控政策从1997年我国取消住房分配制度到2014年的这16年时间，房地产从初生发展为中国的支柱产业，发展速度是毋庸置疑的，但是发展的质量质疑声颇多，在各个阶段都呈现出发展不健康的信号，相应的，中央政府都对这些比健康信号进行了调控，可以说房地产市场的发展与国家对其调控是息息相关的。屮国从2003年开

6、始对房地产行业先后进行了32次调控，但是房价越调越涨，十年间上海房价涨幅达到500^北京36%广州261%深圳23眺中央政府对房地产市场的调控注重抑制需求而忽略增加供给，不能有效的触及购房者中的“房姐”、“房哥”和房地产商中的地王；同时调控以行政限制手段为主，没有建立市场口发调整机制；并且调控政策的出台利益牵绊过多,无公众参与，也没有详细可实施的执行细则，很难落实。因此，即使调控几乎连年不断，力度也不断加大，并没有实际上改变房地产行业的乱象。二、我国房地产市场形势分析我国房地产业经历了2011年

7、国家限价政策、货币从紧政策、限购政策。在2012年，从政府高层释放的信号来看，房地产界仍艰难地发展，中央继续加强调控力度和决心不减，扩大保障房供给不放松，限购等抑制性政策仍将继续，市场成交也仍陷于低迷，购房者仍处于观望状态。然而，随着决策团队的思想统一，开发商资金压力的加大，做出降价决策的可能性将加大。消费者尤其是首次购房者，在让利的刺激下将入市，市场成交在一定程度上将会出现攀升态势。因此，在2012年市场成交量将呈现稳中有升、先抑后扬的态势。(-)供求趋于平衡经过长达10多年的供不应求后，房地

8、产市场正逐步走向供求平衡。根据国务院发展研究中心数据，截至2010年中国存量住房为179亿平方米，户均L02套，所以中国的房地产已经度过了绝对供给不足的年代。房地产价格的暴涨与大量的房屋囤积和圈地行为有关，房地产商的炒作、着重抑制需求的调控并不能真止限制炒房者，也不能满足非炒房者的刚性需求。一方面是大量的房子被空置坐等房价上涨，另一方面“提高首付比率”、“提高贷款利率”、“限购”、“限贷”、“二手房交易全额或差额征税”等调控措施也提高了真正房子需求者的购房成本。限购和反腐遏制了投资和投机需求，这