地区房产分析

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1、8月东莞二手楼市交投活跃，楼价平稳上涨一、8月东莞二手楼市交投量有所上升，楼价上涨1%2011年8合富标准二手住宅价格指数（东莞）（以下简称合富标准指数）为644点，环比2011年7份上涨1%,同比2010年8月份上涨17.7%,较基期2008年1月上涨20.6%。（见表1）本月东莞二手楼价保持涨势。表12011年8月东莞合窝蘇發指数同比、环比昔况2011年8月32011年丁月2环比（同比（X）较基期O644363R17."20.2数据来源：合富置业"本月二手楼市保持供需两旺的局面，看楼量、成交量较上月有所上升。买家以“新莞人

2、”首次置业居多，买家心态有所分化：部分外地八籍改善型买家担心东莞限购，提前置业；部分本地买家对政策有所观望，入市犹豫。业主心态普遍较强硬，惜售、返价时有发生，少数买家追价入市，二手楼价稳步上涨。图：2009年1月〜2011年8月东莞合富标准指数走势二、“新莞人'，首置表现抢眼，入市比例大幅增加，改善型需求则观望心态较重8月份东莞二手楼市仍然保持7月份以来需求旺盛，交投活跃的良好趋势。从买家结构看，“新莞人''首次置业已经成为东莞二手楼市的绝对主力。合富置业数据显示，2011年8月份东莞二手楼市中外地户籍买家的比例高达九成以上，

3、而2010年外地户籍买家的占比约为七成；2011年8月东莞二手楼市屮首次置业者的比例接近八成，较以往的六成左右明显上升。市场调查表明，外地户籍买家大多为在东莞工作、经商、生活的“新莞人”，除了小型企业主,专业市场档主外，企业的中高层员工、技术人员以及港澳台或外籍的企业管理者等也占相当的比例。此外也有部分受深圳、广州限购影响而外溢的需求，既有刚性自用，也有不少是长期持有作为理财投资产品的需求。从成交结构看，居住环境相对较成熟、面积60-100平方米中等户型、总价70万以下的中低档物业受到“新莞人"首次置业者的热烈追捧，并成为目前

4、东莞二手楼市的主流需求，如景湖春晓、景湖花园、东骏豪苑、未來世界花园、丽景花园等。外地户籍首置买家入市增多，一方面与下半年“新莞人”结婚、购房落地生的需求旺盛有关，也与近期东莞限购预期不断升级有关，不少外地户籍买家担心限购后会失去购房资格而提前置业，尤其是不能提供一年以上纳税或社保证明的生意人和工厂职工。此外，8月份东莞一手楼市仍然以100平方米以上大户型、合并户型居多，符合“新莞人”首置需求的60-100平方米住宅供应约占三成左右，部分实力稍弱，需求中小户型中低端产品的首次置业者冋流二手楼市。表：2011年5—8月份东莞二手

5、住宅外地户籍买家占比（单位：%）月份5678外地户籍87.59596.391.8相对于首置比例增加，8月份改善型买家的比例则明显减少。据合富置业数据，2011年东莞二手楼市中改善型买家的比例仅占13.3%,较7月的22.2%明显减少。一来改善型买家需求大多需求不算急切，由于“限购末班车"的入市迫切性趋弱，部分本地改善型买家甚至预期限购后楼价或会走低，持币观望、入市犹豫的心态加重；二来部分优质单位的业主担心限购后，再难买回类似单位，惜售心态加重，优质盘源有效供应有所减少；三则限购预期促使开发商在7、8月份加大了大户型单位的供应以

6、及营销力度，价格上也有所让步，部分改善型二手买家被一手市场分流。值得留意的是，本月短线投资型买家的比例首次为零，这从侧面反映了强烈的政策调控预期下，部分买家对东莞后市的担忧。图：2011年7月、8月东莞二手买家购房目的分布（单位：%）■5=■氓综合来说，由于担忧限购后失去购房资格，外地户籍首置二手买家入市意愿强烈，并成为东莞二手楼市的绝对主力，需求则以屮等户型、屮端产品为主。改善型买家入市紧迫性趋弱，持币观望心态有所加重。图：2008年1月〜2011年8月东莞合富标准指数走势及市场交投特点审®纜®芋奪狀孑®群於狀截京献余余龙献

7、京弑f】东莞二手住宅实际活跃度~东莞合富标准指数三、业主心态仍强硬，惜售、返价增多，部分买家小幅追价入市8月份东莞二手业主的心态仍然较强硬，惜售、返价、提价的现象增多。一是需求较旺盛，业主信心较充足；二是部分优质盘的业主对政策有所观望，惜售、犹豫的心态加重，有的干脆转售为租，这在一定程度上造成优质盘源的供应减少；三是之前的稍低价盘被快速消化，高价盘的比例增多，符合外地户籍首置买家的盘总体源减少，部分业主趁机提价。据悉,目前大部分业主返价幅度在3万左右，部分“新莞人”首置买家出于强烈的入市意愿，小幅追价入市。四、预计正常条件下，

8、东莞二手楼市后市仍有望保持需求旺盛态势受限购预期影响，7、8月份东莞开发商加大了推货促销的力度。但与3_5月份主要针对首置和首改买家主推中等面积、总价不高的产品不同，本轮促销推货开发商加大了对大户型、合并户型的营销力度，主要针对较高端的改善型买家。相对来说，这部分买家的购房需