澳洲房产分析

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1、澳洲房产分析澳洲房产分析相比于国内越演越烈的房地产调控，澳洲的房贷相对灵活，澳人利亚现在实行“认房贷”政策，即评估公司対房屋折旧和房屋品质评估來决立贷款资质，与国籍、收入等无关，因此境外人上可以基本享受和澳人利亚公民同等的房贷政策。同时，澳人利亚政府对土地供应的限制较强，冇限地开发上地，所以澳洲房屋的岀租率和当高，且出租比例永远大于买房比例。现在在澳洲买公寓楼需要首付10%,而对于独立屋来说，如果买的是期房，先付土地的10%建筑款的5%。如果买的是现房的话则直接首付20%左右，最高接受80%贷款的待遇

2、，杠杆率非常高。一般，一房价格50万澳元左右，二房价格60-70Ji澳元。一个礼拜就能收取和金500-700澳元，一年的和金的租金冋报率达5%左右。”现在整个澳大利亚的房屋空置率低于2.5%,市场供不应求。“因为澳人利亚现在人口增长较快，是除了印度之外全球最强GDP国家中，人口增长最快的国家，人口增长会导致需求的增加，经济强劲同样能催生对住宅的需求，因此澳洲房屋的出租率有保证，租金回报较为稳定。澳大利亚政府一直欢迎境外投资者进行投资，在过去一年里，亚太国家中，新加坡投资者在澳洲进行房产类投资最多，接下

3、来是马来西亚，西方国家以英国投资者为最多，而中国投资者也逐渐成为投资圈里的生力军。“冃前來澳洲投资房产的人士，一是看中了土地的私有制度，不担心拆迁或低价凹收。二是澳洲休闲自由的生活方式和款式别致的别墅风胳，深深吸引了常年住在高层水泥森林的国人。三是稳定的有序的房地产市场，给投资考多了一份实在的定心丸。”美国：不能贷款是“掣肘”金融危机后，美国的房价人打折扌II。另一方血，强人的经济实力也给美国房地产提供了坚实的后盾，教育、就业、文化各种优势资源的汇集，让美国房产依然不乏吸引力。然而，不能贷款却成了美国

4、房产对境外投资客的“掣肘”。“冃前在美国，非公民买任何房产都不能屮请贷款，只有是公民取得了税号才能贷款。同时美国对房地产也在进行调控，美国经济也没冇见底迹象。在境外投资客不能通过贷款这一杠杆入手房产的情况下，美国在境外置业中并不具优势。北美地区不管是美国还是加拿人，木身养房成木比较高，每年高达房价的1.8%-3.5%0业内人士建议，做境外房产投资耍综合各因索考虑，既耍考虑起始投资额，同时也耍考虑持有成本。用意何在投资vs自住采访屮，业内人士普遍认为，在LI前的境外房产投资屮，澳大利亚出租回报稳定，虽然

5、短期房价暴涨可能性不大，但长期來看增长稳定，成为不少投资者追求资产安全性和收益稳定性的置业选择。投资需求比例正在上升从2002年开始在澳洲房产投资公司工作，接触的客户多以房产投资客为主。“2007年销售境外房产50套，客人多数都是为子女留学置业居多，去年销售了150套，其中有一半客人是以投资为主要冃的。”就境外置业的冃的而言，现在有50%的人出于投资，30%的出于孩子留学的考虑，另有20%的人基于移民打算。国内限购令等调控措施出台以后，丿I]于投资的境外置业比例増多，今年就增长了一倍。境外买房“因人而

6、异”“我有两个同学从澳洲冋來，一个年收入60刀元，一个年收入35力元，2008年都打电话给我表示想在澳洲买房了。我经过分析Z后发现，年收入60万的不能够买房子，35万的同学可以。”举例表示,境外置业还要根据个人的可支配收入等因素“因人而异”。这位年收入60万的同学喜欢开好车，交漂亮女朋友，常常入不敷岀，2张可以透支20万的信用卡也要刷爆，如杲他投资任何一个房子，不管是在境内也好境外也好，都会把他放到―个危险的境地，因为可支配收入太少。相比Z下，35力年收入的朋友很节俭，在北京年消费仅5万元，30万可支

7、配收入的他可以选择的投资余地相当多。“投资人的风险喜好、年龄段、投资规模和町支配收入都是选择投资项冃时的考量条件，单纯推荐房产项冃是没有意义的。最终，要根据投资人个人情况制泄合适的投资策略。”风险几何不能遗忘的那些购房成本汇率风险不得不防随着境内房地产市场调控的不断升级，冃前在境内房地产投资出现瓶颈，相比Z下，经历了金融危机后FI前正处于价值洼地的境外地产看似颇具吸引力。然而，业内人上指出，在经济没有触底的情况下投资这些价值洼地的房产同样是有风险的。以美国为例，通过一系列的国际惯例可以判断美国现在经济

8、还没冇触底，一方面新建房屋增加不多，而GDP也不是连续三个季度递增，扌II除兼职后的失业率为9.5%-10%高企不下，这都决定了美国将继续推行量化宽松政策玄至经济复苏。“现在人民币兑美元是6.5的汇率，未來还可能继续升值。如果现在把人民币换成美金买入美国房产，那么到了明年即使市场上房价增值10%,然而货币也可能损失10%,这样的话相当于房产没有任何增值。”因此，投资境外房产要注重房产所在国的经济状况和货币价值，把汇率风险也纳入投资的风险考量标准。小心高额