物业管理收费研究

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1、物业管理收费研究管研2415郭金金摘要：随着房地产市场的快速发展，物业管理已逐渐成为房地产经营管理的重耍组成部分。但是，作为一个新兴的行业，其在发展过程中遇到了很多困难，其中物业管理收费难的问题尤为突出。本文对物业收费屮存在的问题进行分析并提出了解决对策与建议。关键词：物业管理收费业主使用人物业管理单位政府引言物业管理于20世纪80年代初期被引进国内后，随着我国房地产市场的快速发展，已成为备受瞩冃的朝阳产业。作为一种高度集中的企业化、社会化、专业化的房地产管理模式，在发展过程中其职能不断深化，内容越来越丰富，手段越来越先进。然而在实践中物业管理收费难的问题始终制约着物业管理企业乃

2、至物业管理行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费问题，真正做到既能保护物业业主或使用人的合法权益，促进物业管理企业和物业管理行业的健康发展，已经成为一个函待解决的重耍问题。一、物业管理收费的定义与构成根据国家发改革委及建设［200311864号令制定的《物业服务收费管理办法》第二条，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的坏境卫生和秩序，向业主所收取的费用。根据建设部和国家计委发布的266号文件规定，物业管理服务收费分为三部分：公共性服务收费、公共代办性服务收费和特约性服务收费。（1）公共性服

3、务是物业管理企业面向所有业主或使用人提供的最基本的管理与服务，其基本项目包括:房屋修缮装修及其管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、小区内道路车辆管理等，其费用构成包括物业管理企业员工工资及福利费、公用设备设施的维修养护费清洁费、保安费、绿化费、办公费、固定资产折旧费、税金和利润等9项因素；（2）公众代办性服务费是物业管理企业为业主或使用人代缴水、电、煤气费等而进行服务所收取的费用；（3）特约服务费是为满足物业产权人、使用人的个别需求,物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容质量与收费标准公布，当业主或使用人需要这种服务时，接受其委托而提供服务所收取的

4、费用。主要包括交通工具保管和应业主要求所提供的搬家、运送液化气瓶、煤炭等劳务费用;个人家电、办公设备、户内水电管线设备、仪表的维修、报刊信函收递分发等费用。二、物业管理收费的原则与标准物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价：为普通住宅物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施维护和保安、绿化管理等公共性服务以及停车管理、装潢垃圾清运等专项服务，其收费实行政府定价；为高级公寓、别墅、商住楼及非住宅物业产权人、使用人提供的公共性服务，其收费实行政府指导价；为物业产权人、使用人需要提供的专项

5、或特约服务及公共代办服务，除价格主管部门有统一规定的收费标准外，其收费实行市场调节价。三、物业管理收费存在的问题分析近年来，物业管理服务收费问题一直是消费者投诉的热点，更是物业管理单位工作的难点，同时也是政府主管部门立法和监督工作的重点。收费问题暴露出现阶段物业管理体制大量的深层次矛盾。目前物业管理服务收费中存在的问题可以从业主、物业管理企业和政府三个角度来进行分析。(-)从业主、使用人角度来看1.部分业主或使用人对物业管理的认识存在误区(1)部分业主或使用人的消费理念存在误区一些业主或使用人，购买住宅花费大一些能够承受，而诸如小区内公共环境卫生、绿化建设、保安等却认为都与自己无

6、关，缴不缴物业管理费无关紧耍，没有形成一种像缴纳水电费、那样的习惯，没有认识到物业管理企业的运作是在营造舒适的居住环境，是在一定程度上使物业保值与增值;也没有认识到物业管理企业的运作要靠经济来支撑。有的业主或使用人认为物业管理企业是我们请来的保姆，让你们做什么就得做什么，没有认识到物业管理双方在法律地位上具有平等性。这些认识上的误区，造成一部分业主或使用人往往故意地拖延、少缴或拒缴物业管理费。(2)部分业主或使用人对物业管理的服务内容不明确一些业主或使用人认为物业管理企业不过是由业主或使用人或者政府请来的“管家”，和“佣人”，从而把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理

7、等等统统加到物业管理企业头上;有的业主或使用人认为物业管理企业收了钱，就应对业主或使用人的一切损失（包括人身伤害和财产损毁丢失）承担责任。这种认识还表现在对物业管理企业所进行的服务和责任的主张上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵，从而对物业管理企业的责任要求超出了合理的范围，忽视了物业管理企业是独立的民事主体的地位。这种认识也是造成物业管理收费难的原因Z-O（3）部分业主或使用人物业管理的市场化观念尚未形成在计划经济时期实行福利分房，除了房费、水费、电费、煤气费、卫生费等费用，没有