威通国际商务大厦定位及推广策略

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1、威通国际商务大厦定位及推广策略一、项目背景资料威通国际人厦项目北临美食街、淄博商厦，南邻市齐商银行，东临利群商厦，西邻振华商厦、王府井购物屮心，地处淄博城市中心第一商圈：火车站一金晶大道一美食街商圈核心位置，该地域为淄I専传统的商业集中区，是公认的“淄博第一黄金商圈”，其屮汇集了淄博最为成熟的商业业态和最为密集的金融机构,依托淄博商厦、利群购物广场、银座购物广场，辐射美食街、王府井形成了浓厚的商业氛围和成熟的商业配套。建设规划：规划建设面积55466m2,容积率5.27,用途为商业。其中地下2、3层为停车场，建筑面积约8000m2；地卜

2、T层及地上1至3层为商业用房，建筑面积约13000m2；商务宾馆、酒店（A塔楼）建筑面积约17116m2；商务办公（B塔楼）建筑面积约17350m2o市场环境分析近年來淄博市“东商西居”的城市规划进一步发展，该区域商业配套的口益完善、土地资源的稀缺，火车站一金晶大道一美食街商圈的地理优势更为明显，也吸引了“华都名城”、“鑫盛财富广场”、“华夏国际”、“华润国际”等一批优质商住结合的楼盘项目,月•价格一路飙升，由2008年4000-4500元/nf上涨至2010年的5500—6500元/nf,甚至于位于西七路的黄金国际价格由2009年销售

3、价格3800元/平米，2010年5800元/平米，现在的销售价格7260元/平米。从地理位置及户型配置、功能定位上看，威通国际商务大厦在地理位置上更加成熟和具有优势，随着淄I専楼市的稳定发展、商圈优势的日渐明显，项目升值述具备较大的空间，预计未来三年内其交易价格将会超过8000元/平米-10000元/平米。从淄闿今年來的国民生产总值情况及居民消费和储幫情况综合分析，全国相对富裕地区排行榜屮，山东5城市入选，淄博位列全国26名，山东第3名。山东省17个市中社会发展水平笫一层次排行中威海、烟台、淄

4、■専、青岛4市，覆盖人口2286.44万人

5、，占全省总人口的24.14%,社会发展水平总指数分别为137.98、12&98、128.81、122.47,位于全省前4位,指数均高于全省总指数10以上，从而我们认为淄博市的房地产开的升值空间是超大的，同时威通国际的地理位置是绝块的地段利润空间是可以直观见解的。三、项目分析(-)公共配套分析1、交通威通国际商务大厦位于淄博市张店区金晶大道107号，距淄博火车站、长途汽车站1km,距济青、滨

6、•専高速淄傅岀入口7km,于城市主干道相连，对外交通、物流十分快捷；周边分别冇2、51、108、123、138、139、159等十余条市内公交线经过

7、，区域交通极为方便。2、金融证券3、行政机构4、教育医疗淄博第五中学是山东省首批办好的重点中学、首批省级规范化学校、省级文明单位和省级绿色学校，享誉社会，高考升学率连续I•几年名列全市第一，为国家培养输送了数以万计的优秀人才，培养出韩思婷、孙秋宁等6名省、市级高考状元，获得“全国群众体育工作先进集体”等近百项荣誉称号。5、休闲购物东临利群商厦，西邻振华商厦、王府井购物屮心，依托淄博商厦、利群购物广场、银座购物广场，辐射美食街、王府井形成了浓厚的商业氛围和成熟的商业配套。(二)项目SWOT分析优势：1＞位于第一黄金商圈核心地带2、金融、医

8、疗、教育、商业等综合配套成熟3、城际、区域交通系统完善4、地标性建筑规划设计5、户型多样便于投资选择劣势：1、项目建设周期较长，产生了一定的负面印象2、地上停车位设计较少，影响后期经营与使用3、户型设计较为常规，缺少核心亮点4、项目规模较小，缺少规模优势机会：1、人们生活水平的不断提高，对住宅品质需求不断提升2、淄博经济的持续发展，投资性置业需求不断提高3、目前高通胀率情况下资金的避险需求4、愈演愈烈的限购限贷政策对于商业项目销售的促进作用威胁：1、宏观调控的不确定性2、金融紧缩政策前提下的资金获取通道受阻3、市场一片大好情况下蜂拥而起

9、的竞争项目所带来的竞争压力!1!项目定位(―)定位原则1、适应性原则项目定位必须符合项目及市场发展的趋势和机遇。2、与企业发展战略及项冃资源优势相一致原则在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现且的竞争优势，实现企业的发展口标，同吋，将项口独特的资源优势发挥出来。3、必要原则实现市场差异化、产品差异化和形彖差异化等，并使项目产品具冇较高性价比，做到较高的价格竞争力和抗价格变化风险弹性。(二)项目形象定位繁华之上，新地标建筑地处淄博市最繁华的地段2—。成熟的商圈、人流，完善的基础建设和便利的交通条件，是目前淄博市房地产

10、开发的“黄金绝版”地段。区域内最高的建筑，地标性高度及新颖独特的外观设计。（三）客群定位1、公务员和白领阶层，经济收入较高，工资比较稳定，已经实现高质量、高品味的生活，仍不断追逐潮流和品质。2、个体金业老板