【办公文档】中原佛山帝景蓝湾策划案

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1、1.项目分析项目概况华夏花园座落于著名的中国陶瓷第一镇一一南庄，位于南庄二公路与陶博大道的交界口，紧邻南庄公园和华夏陶瓷博览城。小区总占地约16万nf,总建达到33万册，绿化率接近34.2%,容积率仅为2.0,建筑密度更是低至22.5%,预计整个小区入住人口7196人，总户数达到2056户o华夏花园一期由近6.7Tjm29栋多层，7栋小高层、4栋高层、1栋公寓及部分临街商铺组成，采用欧洲新古典主义的建筑风格。户型设计方正实用，多户更是南北对流。户均车位比例达到前所未有的近1:2,最大限度的满足业

2、主私家车的停放需要。超过5000平米的超大型会所将为业主提供全面的餐饮、娱乐、运动、休闲服务。现以引入1EC国际幼儿园，极大的方便业主宝宝的教育问题。项目临街商铺不仅能满足小区业主的购物需求，还能带动周边区域的繁荣，提升楼盘价值。一期户型开发:户型公寓两房三房四房复式商铺面积45〜79m285〜95m2120〜140m2170m2205m260〜150m2一期包括：9栋多层，7栋小高层、4栋高层、1栋公寓及部分临街商铺。其中1、2座、17〜21座为小高层单位；4〜12为多层单位；13〜16座高层

3、单位；帝景蓝湾一期已销售货量分析:类别总成交套数总成交而积总成交金额总成交均价二房13311404.21256687142250.81-房二卫14915243.92357640302346.11三房三卫9212868.6382531032972.59四房325127.82157064493062.99复式61239.7337595383033商铺372822.65256483769086.6公寓1004427.7140868613181.53合计54953134.631588870712990.

4、27—期剩余货量分析:座号数量面积（m2）总价（元）平均单价备注2座2套（示范单位）————13座20套2465.62m28198691332514座27套（3套示范单位）3119.44m2147009904713未计算示范单位15座21套（2套不范单位）2636.61m286584873284未计算示范单位16座39套————未对外公布价格17座8套（1套示范单位）981.9m229560903011未计算示范单位18座12套1749.85nfl5272114301319座5套697.34m2

5、2125144304820座8套（2套示范单位）912.91m227827213048未计算示范单位21座12套1830.03nfl55962083058公寓21套（已推剩余）110&44itf35844993234108套（未推单位）4930.92nfl——未知价格商铺30间219&57m22199360210004一期产品现状分析：住宅方面：a、一期项目总体销售速度最快的是靠路边的多层单位。但曲于前期以较低价格将靠路边住宅单位推出，致使那些单位在短吋间内售罄，现时所剩的货量较为单一；b、一期

6、开发的两房小户型比较受南庄人的青睐，因此较多客户期待二期小户型的推出；c、一期项目价格抬升速度较快，在短时间内偏离了南庄人的心理承受力。公寓方面：a、公寓不但吸引南庄本地人投资，而口还吸引不少周边城帀的人关注；b、公寓在近一、两个月持续热销，所推货量剩余不多，缺乏可选性；c、公寓高层单价较贵，客户反映装修用料较羌。商铺方面：a.柱位多、进深长成为部分商铺的“硬伤”；b、价格较贵，使部分意向客户望而却步；本案一期营销推广效果分析＞由于项口在南庄是唯一的大型楼盘，经历了一年多吋间的宣传推广，帝景蓝湾

7、在南庄地区己成为一个标杆项目，在当地目标消费群心目中的认知度较高。＞项目一期的销售经历了大起大落。在项目一期开盘时为了营造销售火爆气氛，达到“开门红”的效果，贸然将路边的小户型单位以比较低的价格全数推出。这种做法导致小户型单位在短期内迅速售罄，使以后的小户型产品缺乏，造成产品线的单一，而大而积单位的销售缓慢使帝景蓝湾从原来的强劲销售势头一下了滑落至低谷，直至8、9月份整体销售才开始回升。询期价格策略和促销策略的失误令帝景蓝湾的销售雪上加霜。在i期销售的过程屮，帝景蓝湾的价格抬升速度较快，使众多客

8、户觉得发展商产不老实；另外在促销方面，曾经将车位捆绑住宅产品一起销售，造成强迫销售。据我们了解，这些事情使帝景蓝湾在南庄群众屮得到了较差的口碑传播，严重影响客户的购买心理，直接导致销售下滑。由于木项口在工程进度和示范单位等硬件包装屮的忽视，造成客户对产品购买欲望下跌，甚至对产品质量的不信任，从而推迟购买或不采取购买活动.一期营销对二期的启示帝景蓝湾在南庄已冇一定的知名度，我们在宣传途径的选择上应该更加谨慎，应更懂得选择快速、有效的途径为项口服务；在制定推货策略的时候，应避免将同类型单位同时全部推