土地估价师-土地估价案例与报告模拟31

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1、土地估价案例与报告模拟31一、案例分析题某企业拟进行贷款，委托土地估价机构对所涉及的一宗工业用地进行估价，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。请根据以下给定条件分析并回答下列问题。1、抵押价格估价提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，估价过程中应注意哪些问题？2、若待估土地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题？3、对该土地进行估价时，可选择哪两种方法？简述所用方法的基木程序。4、若待估土地为划拨土地，请简述估价的技术路线。5、抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖估价的特点有哪些？简述技术路线。某新建商业房地产出租经营，欲

2、评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比案例，测算估价对彖房地产的净收益。已知每个可比案例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。6、这样的做法有哪些问题？7、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？二、报告判读题8、这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由。市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据

3、后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时FI地价的方法。1）比较案例选择土地估价师对搜集的多宗交易案例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，基木情况介绍（略）。2）比较因素选择根据待估土地的实际情况，影响待估土地价格的因素见下表。3）编制比较因素条件说明表待估土地与比较案例各因素条件说明详见下表。比较因素条件说明表比较因素待估土地比较案例1比较案例2比较案例3土地用途商业商业商业商业交易基准日2003.9.152000.1・202002.9.302003.2.11交易

4、价格/（元/m》）待估211022082064交易情况正常正常正常正常土地使用年限/年37.25403839.25交易方式抵押抵押企业改制抵押区域因素距商服中心距离/m4502002861450交通条件道路类型混合型主干道牛活型主干道牛活型主干道混合型次干道与公交车站的距离/m50905010对外交通距火车站距火车站距火车站距火车站便利度1050m,距汽车站1040m1170m,距汽车站1170m1300m,距汽车站1300m280m,距汽车站160m环境优劣度有一定的大气、噪声污染，无明显水污染无明显大气、水、噪声污染无明显大气、水、噪声污染有

5、一定的大气、噪声污染，无明显水污染个别1AI索土地面积/m2560026532477821.9土地形状较规则不规则不规则极不规则容积率3.654.183・22.26临街状况…面临主街一面临主街两面临路…面临主街规划限制略有限制严格限制略有限制略有限制4)编制比较因素条件指数表分别将待估土地和3个比较案例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。(1)交易基准H修止系数。根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%,2002年4月1口至2002

6、年12月31口，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后,平均每月下跌0.1%,则地价指数详见表9。表9商业用地地价指数表日期1999.1.312000.1.202002.9.302003.2.112003.9.15地价指数100102.4107.6107.5108.5(2)使用年限修正系数。土地使用年限修正系数公式为K=[l-1/(l+r)mJ/[1-1/(l+r)n]式中：K—使用年限修正系数；r土地还原利率，取6%；m—比较案例土地土地使用年限；式屮：K—使用年限修正系数；r土地还原利率，取6%；m—比较案例土地土地使用年限；n—待估土地

7、土地使用年限。经计算，待估土地与3个比较案例的使用年限修正系数分别为:100、101.91、100、55、101.75o(3)容积率修正系数。根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0・1,地价往上修正0.2%,容积率每往下0.1,地价往下修正0・3务。(4)其他条件指数。(略)根据以上比较因素指数的说明，编制待估土地比较因素条件指数表，详见表10。表10比较因素条件指数表比较因素待估土地比较案例A比较案例B比较案例C土地用途100100100100交易口期108.5102.4107.6107.5交易价格/(元/*)待估21

8、1022082064交易情况100100100100土地使用年限100101.91100.55101.75交易方式10010010010