土地估价师-土地估价案例与报告模拟22

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1、土地估价案例与报告模拟22一、案例分析题下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其屮，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题丄、根据该工作图稿填写下面有关信息。工作底图种类：（）权利人：（）宗地编号：（）所在街坊：（）地类：（）四至：（）2、列岀你能够从图中获得的有关该宗地个别条件的信息（提示：不少于5个）。3、列出你能够从图中获得的有关该宗地周边环境的信息（提示：不少于8个）。4、假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60E,该区域

2、商业用地平均容积率为2.00,估价对彖建筑占地面积为120m2,经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定？列出你的判断依据（提示：简要计算步骤）。二、报告判读题5、下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分（标注''略〃的为正常内容），请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。1•比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象,基本情况见下表。基木情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间2007年12月2007年4月1006年9月2007年10月交易情况止常止常止常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让转

3、让土地用途商业商业商业商业成交地价/（元/m2）待评估344535103880付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付总用地而积/m22504・15035.83302.92003.6容积率3.62.93.74.3土地使用年限/年354040402.建立价格可比基础（略）3.因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易吋间2007年12月2007年4月2006年9月1007年10月交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让成交地价待评估344535103880商业繁华程度有一级商服中心有

4、一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心交通条件混合型主干道为主有5条公交线路生活型主干道为主有3条公交线路生活型主干道为主有3条公交线路混合型主干道为主有4条公交线路总用地面积/m?2504.1,适中5035.8,较适中3302.9,适屮2003.6,适中宗地形状规则规则规则规则临街宽度58706540临街深度439251504・编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间108104100107交易方式100100100100商业繁华程度100

5、100100100交通条件100969699总用地面积/m10098100100宗地形状100100100100临街状况100100100100临街宽度10010410292临街深度1009698985.计算比准价格将交易实例屮的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价A=3445元/m2x(108/104)x(100/96)x(100/98)x(100/104)x(100/96)=3808.717&/m2比准地价B=35107C/m2x(108/100)x(100/96)x(100/102)x(100/98)=3950.33%/m2比准地价C

6、=38807E/m2x(108/107)x(100/99)x(100/92)x(100/98)=4387.567E/m2通过对上述三个比准价格的分齊比较，确定单位土地而积地价为(3808.71+3950.33+4387.56)元/m2/3=4048.87元血。请根据以上情况，回答下列问题：1.在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？2•比较案例屮，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。3.在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100,说明()(只

7、有1个选项)。A.以案例B作为比较基准B.案例B所在时点是地价指数基期C.案例B所在吋点与地价指数基期的市场地价水平一致D.案例B与评估对象比较市场价格相差为零4.该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？6、下面是一个完整的土地估价技术报告(标注''略〃的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：XX储运公司XX仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为XX储运公司以XX仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格