土地估价师-土地估价案例与报告模拟41

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1、土地估价案例与报告模拟41一、案例分析题(请阅读并根据有关条件综合分析回答问题)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商

2、业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。  上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。  请根据以上情况，回答下列问题。1、市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。2、为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格

3、进行评估，请简述评估思路。3、根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?4、根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。5、该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。6、市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：  (1)该土地估价机构接受委托后，应按哪些程序进行评估?  (2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?某国有企业甲获准于

4、1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。  请根据以下情况回答问题。7、企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。8

5、、该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅的单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续；如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?9、企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层作为抵押到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：  (1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?  (2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该

6、计划应包括哪些主要内容?  (3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?  (4)进行估价时，如何界定地价内涵?可以选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?  (5)请选择合适的估价原则和方法。10、土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为以建筑面积计算3800元/米2，剩余法评估结果为以建筑面积计算3100元/米2，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，银行乙要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问：  (1)该估价机构A应如何处理?  (2)为保证贷款能按时回收，银行乙

7、要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求企业甲办理哪些手续?二、报告判读题(下面为两个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)11、下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。  土地估价技术报告(Ⅰ)  第一部分 总 述  一、估价项目名称  企业W改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)  二、委托估价方  企业W  三、受托估价方  (略)  四、估价目的  企业W拟进行股

8、份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，企业W特委托土地估价机构C对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。  五、估价依据  (1)