土地估价师-土地估价案例与报告模拟39

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1、土地估价案例与报告模拟39一、案例分析题（请阅读并根据有关条件综合分析回答问题）某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。请根据以下给定条件分析并冋答下列问题：1、抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的止常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？2、若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题。3、对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法？简述所用方法的基本程序。4、若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。5、抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些？简述其技术

2、路线。6、某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现己面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估，试问评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些？如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并

3、详细说明其处置顺序？如XX房地产开发公司在拍卖过程屮最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据xx市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，xx房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续？二、报告判读题（下面为两个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因）7、下面是一个完整的土地估价技术报告（标注''略〃的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告（I）第一部分总述一、估价项目名称为XX公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估（XX市）二、委托估

4、价方XX公司破产清算组三、受托估价方XX土地咨询评估有限责任公司四、估价目的该项评估是对XX公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。五、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规1.《中华人民共和国土地管理法》;2.《中华人民共和国城市房地产管理法》;3.《中华人民共和国企业破产法（试行）》；4.《屮华人民共和国土地管理法实施条例》；1.原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（［1997］国土［籍］字第2号）;2.《国土资源部关于严格按国家标准实施（城镇土地分等定级规程〉和（城镇土地估价规

5、程〉的通知》（国土资发[2002]195号）。（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1.XX省人民政府、XX市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；2.XX省国土资源厅、"市国土资源局制定的有关规定、文件；3."市土地利用总体规划；4・XX市2002年国民经济和社会发展统计公报；5.XX市城区土地定级与基准地价更新成果。（三）有关技术标准1.屮华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》;2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。（四）其他资料1.委托方提供的有关资料；2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价日期

6、2003年7月2日至2003年7月2丄日七、估价基准日2003年7月20日八、价格定义本次评估待估宗地的评估价格是指评估基准口为2003年7月20口，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外''五通〃（即通上水、通下水、通电、通信、通路），红线内''六通一平〃（即通上水、通下水、通电、通信、通路、通热及场地平整），评估设定开发程度为宗地红线外''五通〃（即通上水、通下水、通电、通信、通路），宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。九、估价结果xx公司破产清算组委托评估的954

7、2.95m2的土地，总地价为1487.75^元。即大写：壹仟肆佰捌拾渠万渠仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/米S建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。宗地估价结果详见土地估价结果一览表（略）o十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1・待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外''五通〃（通上水、通下水、通电、通信、通路）及宗地红线内场地平整。2•待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产牛相应的土地收益。3.待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进

8、行，保证企业的持续发展。4.在评估基准