土地估价师-土地估价案例与报告模拟17

《土地估价师-土地估价案例与报告模拟17》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、土地估价案例与报告模拟17一、案例分析题甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。甲公司之后一直未办理有关手续。2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/亦，二、三级地均比上一级别少350元/mJ四、五级地均为上一级地价的75%。1＞采取协议方式出让土地，最低价如何确定？金额为多少？2、采取招标拍卖挂牌岀让方式，按照何种程序办理？某开发商欲参加当地

2、城郊边沿的一块工业废地的招标岀让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2010年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。3、作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工炸？4、可采取哪几种估价方法？5、简述评估技术路线。6、应搜集审核的资料有哪些？7、若采用市场比较法评估已完工部分，请回答：（1）在选取可比案例时应考虑哪些因素？（2）确认比准价格有哪儿种方法？二、报告判读题第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片段，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技

3、术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因以下是某份土地估价技术报告中''第三部分土地估价〃的''地价确定〃部分。请阅读后回答所提问题。一、地价的确定采用成本逼近法评估时，土地补偿标准已完全达到了市场化水平，另根据《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）等文件，本次评估时对土地增值收益率进行了调整，故利用成木逼近法评估的结果依据的基础资料翔实，评估结果客观可靠。采用市场比较法评估吋，选取了与待估宗地地处同一-供需圈内，规模相当、区位条件、宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例，可比性较强，同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响，客观合理地编制

4、了工业用地地价指数，其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的止常市场价格。由于两种估价方法的测算结果比较接近，故取成本逼近法测算的积算地价和市场比较法测算的地价二者的简单算术平均值作为估价对象最终单位地价，即（565.36元/亦+522・18元/m?）/2=543.77元/亦。待估宗地总地价为543.77元/m"15372.6m2=835・92万元二、估价结果XX公司委托评估的估价对彖是位于XX市兴隆镇仓储二号线地号为07-08-宗地工业用地国有岀让土地使用权，根据编号为扬国用8第10497号《国有土地使用证》,登记土地使用者为xx公司，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为15372.

5、6m2,土地使用权类型为国有出让土地使用权，终止日期为2056年7月29日。在估价基准日2008年1刀22日，评估设定待估宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通信''五通〃和宗地红线内达到通路、通上水、通下水、通电、通信以及场地平整''五通一平〃的开发水平，评估设定用途为工业用地，设定使用年期为剩余使用年期48.51年的国有出让土地使用权市场价值为543.77元亦，即每亦土地价格为人民币伍佰肆拾卷圆柴角柴分；评估土地面积为15372.6m2，总地价为835.92万元（四舍五人，取整至百元），即人民币捌佰垒拾伍万玖仟贰佰元整。待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》（略）。8、这

6、一报告片段反映的是技术报告最后也是最关键的内容，在''地价的确定〃中，估价师试图说明其估价结果是客观可信的，并分别对两种方法估价的结果进行了分析。你认为这种分析结果还有哪些局限性？9、--般情况下，地价确定需要有哪些基本内容？10、请指出本报告写作存在的主要问题？以下是一份土地估价报告中''第三部分土地估价〃部分的''市场比较法测算〃部分内容，请阅读后冋答所提问题。、'（一）市场比较法测算1•基木思路市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对彖与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修止，以此估算估价对象客观合理价格的方法。2.公式估价

7、对象价格=比较实例价格X情况修正系数X期日修正系数X年期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数，即：（》（丄100100估价对彖价格=比较实例价格八？）'■100<）~在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的□分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的口分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的口分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。