南通吉宝湖畔开发区地块提报稿

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1、“南通吉宝湖畔开发区地块”项目提案报告政策篇市场篇营销篇定位篇政策篇Part1□政策走势分析□例年量价情况□中原判断时间段主要政策市场表现及影响第一轮2010/1-2010/4/17国务院办公厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》在3月中旬前使全国房地产市场出现了一些积极变化，但“两会”后部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃第二轮2010/4/17-2010/9/29《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称新国十条）政策从信贷、税收、土地供应等方面入手，抑制

2、投资投机性购房需求。但至9月份，购房者认为，经过几个月调整，房价虽处高位但继续下跌的空间有限，而在通胀预期和房地产保值增值预期的作用下，一些城市购房者明显增加，房价随着成交量的上升而反弹第三轮2010/9/29-2010/119月29日，国务院有关部委出台了五方面的细则或措施。政策核心是继续收紧住房信贷，房价过高城市限制购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，并明确提出房产税改革试点问题。第三轮新政出台后，东部一些地方人民政府开始出台住房限购政策第四轮2011/1/18-新“国八条”

3、一、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。三、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。根据目前政策走势、房产市场、经济结构；政策导向年底到明年上半年很难有好转的迹象预计2012年上半年政策层面不会趋好政策走势分析1、预计2012年下半年，政策、市场都会出现一定程度的回

4、暖2、2012年南通开发区整体均价9500元/㎡左右的水平，3、2012年南通开发区整体住宅市场还处在发展中间阶段，供需有待成熟4、南通开发区市场整体表现情况看，同质化产品竞争严重，月度去化保持稳定很大程度取决于营运团队能力。中原判断市场篇Part2□南通市场情况□开发区市场情况□项目周边1、港闸区(均价9000元/㎡）在售项目：尚海城：9400元/㎡，小高层，高层苏建阳光新城：9300元/㎡，小高层，高层待售项目：万科金域蓝湾：建面21万㎡，984户，住宅、办公华强城：建面140万㎡，住宅，别墅

5、2、主城区（均价14000元/㎡）在售项目：藏珑：26800元/㎡，66套空中别墅万濠华府：14500元/㎡，高层，748户待售项目：檀墅.领馆：3.2万㎡，414套酒店公寓、48套别墅3、新东区（均价8500元/㎡）在售项目：恒盛豪庭：8500元/㎡，高层，24万㎡，1838户待售项目：骏和棕榈湾：48万㎡，高层，3260户弘阳上城：28万㎡，高层，1865户4、新城区（均价15000元/㎡）在售项目：恒盛尚海湾：14500元/㎡，小高层，高层苏建学府雅居：15600元/㎡，小高层，高层绿城玉兰

6、公寓：15800元/㎡，小高层，高层1港闸区2主城区4新城区5开发区6通州区3新东区6、通州区（均价6000元/㎡）在售项目：水榭花都：6000元/㎡，住宅、别墅江海皇都：8000元/㎡，住宅、别墅第一梯队5、开发区（均价9500元/㎡）在售项目：华润橡树湾：9500元/㎡，联排，小高层，高层景瑞18号：9300元/㎡，高层、叠加别墅第二梯队第三梯队均价：14000-15000元/㎡均价：9000元/㎡均价：6000元/㎡城市价值优先，主城区及新城区成为价格高地，随着地段的偏远价格递减南通市场情况

7、本案单位：套数2011.1-6月南通市区各板块住宅供应销售对比板块供应量去化量去化率主城区163726616%新城区2414125351%新东区2713153156%港闸区2646113542%开发区206678037%合计11476496543%南通市新东区成为上半年住宅最大供应区域，去化率超过市区平均水平，为市区最高，新东区也是目前政府规划，房地产开发的的热点区域。南通市主城区供应量最小，且去化率也最低。南通市住宅上半年整体成交率仅为43%，不足一半。市场整体去化率不足50%2011年上半年南

8、通上市供应量约11476套，去化量仅4965套，供大于求，本项目所在的开发区供应关系失衡，供求比为1：0.37南通市场情况区域项目物业形态项目总供应量当期推盘量截至7月27日去化量主城区德诚翠湖湾住宅116425225吴中豪景华庭住宅1130——未开盘苏建名都城住宅2042——(预计9月开盘)檀墅领馆LOFT、别墅462414(预计8月开盘)翰林府住宅120——(预计8月开盘)新东区骏和棕榈湾住宅3260540未开盘弘阳上城住宅1865——未开盘南通运杰龙馨园住宅324——(预计8