200704_闵行七宝古镇别墅项目提报(终稿）

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1、目录一、市场篇二、企划篇市场篇提报结构项目区位理解项目市场平台现有产品评估产品提升建议＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项目背景大区位七宝位于闵行区中心，距市中心仅15公里，北近长宁、东依徐汇，距虹桥国际机场仅4公里，地理位置优越。城市别墅＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项目背景城市级配套——交通境内七莘路、漕宝路、吴中路、顾戴路、

2、中春路、沪青平路等纵横环道成网；九号线七宝镇站即将通车；91路、92路、911路等10余条公交线路起讫或经过，交通容量庞大，发展成熟，出行达到便利。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项目背景城市级配套——教育生活配套教育资源丰沛，拥有交大、对外贸易学院外、七宝中学、民强小学、启音小学、启英幼儿园等20余所学校的完整架构。高档设施、新兴生活区与老镇共同组成生活配套氛围，种类齐备，档次较高，发展成熟，支撑高档生活氛围。交大闵行校区闵

3、行体育公园七宝公园上海对外贸易学院七宝镇配套大都会高尔夫球场农工商卖场乐购卖场＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项目背景小区位项目地块与历史古镇融为一体，是七宝老街中心景区内核的唯一一块可开发住宅地块。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项目背景古镇文化——历史沿革七宝是北宋遗存下来的千年古镇，是上海市域内唯一的千年古镇，自古商贾云集，

4、具有较高的历史和人文价值。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项目背景古镇文化——周边环境项目地块东、北由水系环绕，周边为景区商业街和主要景点，地块周边环境和人文价值极佳。但项目南侧有梯形分布小型多层社区，此外周边步行道路人流较大，不做处理将影响项目私密性和社区环境。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项目背景结论项目核心价值为所在区域是

5、上海市域范围内唯一的千年古镇，并且是七宝老街中心景区内核的唯一一块可开发住宅地块，拥有唯一的历史人文氛围和极高的开发价值——项目背景支撑本案进行高端定位。提报结构项目区位理解项目市场平台现有产品评估产品提升建议＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市场评估宏观供求市场尽管闵行06年至今新增别墅供应达到351085.23平米，为全市第二大供应区域，但七宝板块供应为零，呈现明显的供应欠缺。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新

6、聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市场评估宏观去化市场尽管供应为零，七宝存量房仍取得了相对较好的去化速度，目前市场存量别墅基本售罄，市场明显供不应求。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市场评估微观市场供应板块案名地址建筑形态开盘时间七宝蓼花汀花园七莘路1766-1768号小高、联排、办公04.8皇都花园顾戴路2000号多层、小高、联排02.11欧香名邸沪星路299弄联排、双拼、叠加

7、、独栋04.5莲浦府邸二期宝铭路88弄小高、联排、叠加04.7华漕万科·红郡诸新路388弄联排、叠加06.10西郊·林茵湖畔园幸乐路500弄多层、联排05.11莘庄昕城盛园秀文路98号小高、联排、叠加05.11七宝市场供应全部为存量供应，且供应时间较早，剩余房源极稀缺；七宝区域仅有欧香名邸为纯别墅项目，其余项目别墅体量均极小；——经济型别墅供应稀缺，项目面临较好的市场机会点。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市场评估竞争项目指标

8、板块案名占地建面容积率绿化率面积七宝蓼花汀花园38641656911.750%200-241皇都花园20多万43万2.050%300-340欧香名邸8.5万5.1万0.640%独立320-486双拼206-233叠加160-165联排193-198莲浦府邸二期9.7万14万1.4445%联排280-29