北京亚北区金碧湖畔ⅱ期整体推广策略提报

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1、金碧湖畔Ⅱ期整体推广策略提报2007年8月25日PART1市场定位PART2产品定位PART3客群定位PART4策略执行前言在前期推广筹划工作中，经过反复的探讨，双方达成一致意见对北区保持金碧湖畔贰期的案名不变；在今后的推广中继续以“稀缺纯独栋别墅”作为产品重要特性向市场推出。PART1市场定位（竞争环境分析）鉴于本案的区位与产品特性，选取了亚北别墅区、中央别墅区以及潮白版块一些与本案形成竞争的项目作为研究案例。亚北区域07年在售项目名称开盘时间建筑风格总占地总建面容积率绿化率规划户数主力户型东方普罗旺斯05.12北美657500㎡220000㎡

2、0.363％5505系纳帕溪谷03.11北美800000㎡250000㎡0.3360％6002系、3系壹千栋05.6西班牙1600000㎡410000㎡0.3560％一期（262套）3系麦卡伦地06.5学院派210000㎡82000㎡0.4152.6％1564系保利垄上05.7北美573620㎡360000㎡＜0.448.3％7003系、4系长河玉墅06.7现代690000㎡200000㎡0.3759.32％497（一期100套）3系湾流汇07.4现代230000㎡110000㎡0.4450％3402系、3系中海瓦尔登湖06.11北美600000

3、㎡100000㎡0.276％2764系亚北区各项目基本数据项目名称2系3系4系5系6系合计东方普罗旺斯---134湾流汇6879---147合计6845％7952.3％-10.7％32％151今年亚北区总供应量为780套，其中新增供应量只有东方普罗旺斯和湾流汇，其他项目无新增供应量。东方普罗旺斯为千万以上项目对我们不构成直接竞争，湾流汇主要集中在2、3系产品，面积小，总价低，舒适度不够。亚北区域市场小结：■07年新增供应量为151套，主要为2、3系产品147套■亚北区目前整体供应量为1987套，主要集中在2至5系产品，供应量最大项目为纳帕溪谷和保

4、利垄上，7系以上产品主要集中在东方普罗旺斯■销售均价区间主要集中在9085-13296之间■今年目前亚北区共销售301套，销售最多为湾流汇为104套，主要为2、3系产品，总价相对较低中央别墅区07年在售项目项目名称1系2系3系4系5系6系7系8系9系及以上合计龙湾别墅-5917616---7-258丽嘉花园--506424----138晴翠园--62178624-72观唐二期--587464--10152财富公馆--------6363棕榈滩--44293----76卓锦万代-271035-----135丽宫------1818282387阿凯迪

5、亚--1962181---226格拉斯小镇---32261745-84优山美地（A区）------34242482合计-866.3％63346.1％26219.1％745.4％483.5％624.5％886.4％1208.7％1373区域整体供应量项目名称06年未消化供应量07年取证量07年1-7月份总供应量套数（栋）面积（㎡）龙湾别墅283210571.5460丽嘉花园9--9晴翠园6--6观唐二期307836843.3108财富公馆56--56棕榈滩68--68卓锦万代107--107丽宫-8774390.0687阿凯迪亚197--197格拉

6、斯小镇-8445846.9984优山美地A区-8278103.8882合计501363245755.7786407年1-7月份供应量07年1-7月份新增供应量项目名称3系4系5系6系7系8系9系及以上合计龙湾别墅32------32观唐二期27415---578丽宫---1818282387格拉斯小镇-32261745-84优山美地A区----34242482合计5916.3％7320.1％318.5％359.6％5615.4％5715.7％5214.3％363中央别墅区5、6、7系产品供应量占全部供应量比例的33。5%。供应量有限。4系产品占全

7、部产品的20.1%，为最高。以龙湾、观唐贰期、格拉斯小镇为最。6系以上产品集中在丽宫、优山美地A区，对本案形成直接竞争。中央别墅区成熟的区域环境为以上项目加分。中央别墅区域市场小结：■07年新增供应量为363套，产品供应呈两极分化，主要集中在3系、4系产品（共计132套）和8、9系（109套）■中央别墅区目前整体供应量为1373套，产品供应呈两极分化，主要集中在3系、4系产品（共计895套）和9系（120套）■3、4系产品销售均价区间在12000元-14000元■今年目前中央别墅区共销售354套，销售产品主要集中在3、4系产品（共计283套），总

8、价相对较低潮白河区域07年在售项目1、区域整体供应量项目名称3系4系合计纳帕尔湾143154297合计14348.1％15451.9％2