金碧湖畔营销策略及首阶段执行方案.ppt

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1、第一部分营销定位——“产品主义”战略方向第二部分营销环境——机会与风险并存第三部分营销策略——体验营销+观念营销第四部分营销战术组合第五部分第一阶段推广细案第六部分定价策略及销售计划第七部分销售组织目录第一部分营销定位“产品主义”战略方向时代背景1．西式新古典别墅仍占据市场主导地位别墅形态最初起源于欧洲，发展于北美，反映西方的居住理念和人文思想。迎合了西方人的开放性格。90中后期，中国别墅开始了对西式别墅建筑符合与生活方式的纯粹模仿与照搬。作为一种主流建筑风潮其规模是空前，时至今日这类别墅的市场占有率超过70%，占据市场主导地位。2.

2、中式别墅出现---传统价值观的开始回归2～3年前，国内出现了中式别墅。这反映了中国经济腾飞后，国人自信心的增强，对传统价值观回归的强烈需求；而中国传统的四合院很难在当前的市场条件下被纯粹的模仿与复制。目前市场上的中式别墅更多的仅仅是表象地运用中国传统的建筑符号以作为建筑风格的标识与区分。中式别墅从产品到发展并不成熟。3.“柯布西耶”为代表的建筑风潮影响着当代筑居精神20世纪60年代，西方建筑界开始兴起以“柯布西耶”为代表的建筑风潮，在设计中以与自然的结合和居者的感受为设计核心，放弃过分矫饰的曲线和华丽的装饰，减少纯装饰性的建筑符号化构

3、件，强调舒适性和实用价值。这种风潮已逐步演进成为今天西方社会更加成熟的建筑思想，并影响着当代筑居精神。中国建筑的进步和现代化，必须走过学习、提炼、再创造这一段。否则中国不可能真正参与世界性的学术对话。中国别墅的形态也开始不再简单依靠建筑符号性特征，而从更加注重人性需求的角度，开始了一种与国际同步的别墅成熟建筑理念。本案实际上正是在这种时代背景下的思想成果。4、在中国具有时代精神的建筑开始出现5、消费心态从炫耀型向自我型发展炫耀型消费：模拟生活方式，关注外在感受自我型消费：审美的需求生活感受的需求居住舒适度的要求亲近自然、融入自然的需求

4、消费者更注重产品细节及其交融性、而不单是建筑本身的存在形态金碧湖畔正是在这种时代背景下登场亮相，最终选择新加坡SCDA公司实现这一使命。SCDA公司历经十年在亚洲及西方国家不懈地进行并完善着这种探索，即以西方现代先进的建筑表现手法，构建蕴涵悠久的东方文明与文化精神的建筑，并已经形成其独具原创性的成熟建筑表现风格及与国际同步的建筑理念。SCDA在北京的代表作——金碧湖畔是其成熟建筑表现与思想的集合，具备着代表中国与西方建筑结合发展的表率性与成熟性，其所表现出来建筑精神也正是目前别墅市场最缺少的先进性。金碧湖畔极具划时代精神产品价值一.产

5、品特性：内庭景观中心----造景、对景、借景互动内庭院/U型半围合/一层半/观景连廊多庭院----东方庭院文化水景前庭/生活庭院/后院/侧院/下沉式庭院入口----体现大宅风范礼仪感/层次感/期待感/隆重感建筑细部----审美视觉平瓦/院墙/坡屋顶/条窗/框景/阳台/木平台/建筑外立面起居家庭区社交区私密区服务区花园花园花园花园内宅外园，以厅为中心，西方开放模式二.产品价值提纯合院西厢房家庭区正房起居私密区东厢房家庭区倒座服务区高墙高墙高墙高墙内院外墙，以院为中心，中式封闭模式服务区花园花园花园花园内庭家庭区社交区私密区内庭外园，以庭

6、为中心，内庭主义别墅金碧湖畔极具创新性、差异性、唯一性发扬：西式别墅开放与自然，中式建筑的内在与情趣。摒弃：西式别墅“客厅中心”，中式建筑的“高墙大院”创建：“内庭主义”，积极光明，内在，包容，和睦的筑居空间。结论：创新性、差异性、唯一性是我们的产品特征成熟性、先进性、国际性是我们的产品价值我们的核心竞争力是产品竞争力所以，“产品主义”是我们制定金碧湖畔整合营销策略的基础第二部分营销环境机会与风险并存2005年营销目标最短时间塑造并形成极具产品与市场双重价值的差异化形象。引起广泛关注，在核心目标客群中实现产品知名度、产品形象力及核心卖

7、点广泛认知。迅速树立著名、强势别墅楼盘的市场地位，使具备可持续竞争力。实现南区销售成功本案SWOT分析优势分析产品创新性、差异化本案产品的建筑形式具有相当的创新性与差异度，尤其在空间感受和内庭院设计上充分体现了东方建筑价值的纯粹性。使得本案在宣传推广、包装等营销层面上具有可塑性，易于迅速树立差异化的市场形象及地位。劣势分析W1:位置⑴非传统别墅区：周边的现状别墅均为低品质、低价位产品，本区域作为高档别墅区的市场地位尚未形成。⑵潮白河改造较项目滞后，天然景观相对匮乏。W2:产品⑴规划：①整体规划布局平淡，容积率偏高，建筑覆盖率高，栋间距

8、偏小。②园林景观除湖面外可塑性小，难以形成特色景观带。⑵单体：①整体户型偏大：本案最小户型面积在330平米（地上），主力户型面积超过360平米（地上），造成总价偏高。②现代简洁的建筑风格对单体外立面的材质及工艺的要求很高