京博乐安置业滨州项目综合定位与物业发展报告

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1、二零一一年四月【综合定位与物业发展报告】京博乐安置业滨州项目山东黑马房地产顾问有限公司谨呈：京聘乐安置业有限公司黑马的思考过程是这样的一一第一部分市场背景分析第二部分项目价值分析笫三部分开发模式研究第四部分项目综合定位第五部分物业发展建议第一部分市场背景分析一、滨州城市概况二、城市发展战略三、宏观政策解读四、滨州楼市分析五、区域市场调研笫一部分市场背景分析1、地理区位黄三角腹地，山东北大门城市区位：滨州地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。行政区划：市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县

2、、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。人口状况：以本地居民为主，外来及流动人口少。09年末，全市户籍总人口3771>.5万,其屮，滨城区人口60余万。资料来源：《滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告》一、滨州城市概况第一部分市场背景分析2、历史人文历史悠久，名人故里黄河文化和齐文化的发祥地中国古代著名军事家武圣孙武故里宋代著名政治家范仲淹的生长地汉孝子董永故乡，中国“孝”文化发源地。中国吕剧的发源地武圣孙武范仲淹博兴董永文化节第一部分市场背景分析一、滨州城市概况3、经济状况经济增速明显，但仍居省内后列滨州2004-200

3、9年GDP总量变化图2009年全市实现GDP1350.9亿元，人均GDP36568元，GDP总量在山东17个地级城市屮排名12位。居民生活持续改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，较上年增长9.6%。居民消费持续增长：2009年城市居民人均消费支出11879元，比上年增长9.8%o滨州2002-2009年人均GDP变化图第一部分市场背景分析一、滨州城市概况4、产业发展传统产业为支柱，第三产业欠发达五大传统行业一一纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。重点行业支撑作用

4、明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56,第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。第一部分市场背景分析一、滨州城市概况5、城市建设规划建设手笔恢宏，城市面貌日新月异。滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态。尤其“黄三角大开发”战略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月异。第一部分市场

5、背景分析一、滨州城市概况6、交通状况依托公路交通，四通八达滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道，境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220,以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶济铁路，形成陆、海、空、水运交错纵横的立体交通网络。航空：距济南遥墙机场约1小时车程。铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南，再转乘到达全国各地。公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路发达。当口往返京津，可直达上海、济南、

6、青岛、淄聘、潍坊、东营等城市。第一部分市场背景分析一、滨州城市概况7、重大城市利好公元2009年，历史选择了黄河三角洲第一部分市场背景分析一、滨州城市概况2009年11月23日，国务院正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，标志着我国最后一个三角洲一一黄三角的开发上升为国家战略。“十一五”期间，山东省政府投资1.5万亿开发黄河三角洲区域。作为黄三角腹地的滨州，当之无愧成为“黄三角大开发”的主战场！7、重大城市利好“黄三角”大开发横空出世滨州成为主战场！第一部分市场背景分析一、滨州城市概况“黄三角大开发”对滨州意味着什么？第一部分市场

7、背景分析一、滨州城市概况城市崛起的绝佳机遇资本英雄的猎富战场投资置业的价值洼地旅游养生的生态城邦第一部分市场背景分析一、滨州城市概况滨州将在“十二五”期间投资8000亿元到2015年，地区生产总值将达到2900亿元2020年，综合经济实力和经济发展水平进入山东省先进行列。城市远景目标：第一部分市场背景分析一、滨州城市概况敢为天下先的滨州必将在“黄三角大开发”背景下强热崛起！第一部分市场背景分析一、滨州城市概况1、经济缺乏活力、外来人口少一直是滨州发展的掣肘，导致城市相对发展缓慢。2、“黄三角大开发”为滨州的经济腾飞和城市发展注入了新的活力

8、，变革往往意味看新的机遇，滨州将增强对外辐射力和影响力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对项目前景充满期待。综合结论第一部分市场背景分析1、城