上海概况闵行区概况浦江镇区域房地产市场商业市场市场研究分析

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1、上海闵行区浦江镇区域市场研究分析暨商业项目定位方案梳理市场·明确方向调研目的区域处于规划发展初期市场不成熟、需培育商圈内有大型商业竞品周边人口少项目商业指标量较大控制商业体量初期仅做社区生活配套，满足生活需求招商·加盟·自营多手段组合培育市场思路及方法商业现状竞品分析市场总结客群定位主题形象功能设置宏观背景区域属性本体分析商家访谈招商方向项目诉求项目认知市场研究项目定位业态规划辐射人口定位依据规模定位价值分析业态落位提出目的分析问题研究结论反馈验证商业策略商户访谈发展策略目录CONTENTS01宏观篇02区域篇03本

2、体篇04市场篇05定位篇06规划篇07招商篇宏观篇01上海市宏观背景闵行区宏观背景宏观背景总结上海市概况上海位于中国大陆海岸线中部长江口，拥有中国最大外贸港口和最大工业基地；四大直辖市之一，中国国家中心城市，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心；上海是一座新兴的旅游城市，有深厚近代城市文化底蕴和众多历史古迹，举办过世博会，上海已成为国际大都市。至2010年第六次人口普查，全市常住人口总数为2301.91万人。国民生产总值上海2011年GPD达到了19195亿元，人均GDP达到了82560元，两项指标

3、均位列全国首位。闵行区2011年GDP为1483.98亿元，位列全市第5位；人均GDP为60346元，位列全市第6位。地方财政收入上海2011年财政收入增长较快，达到3429.83亿元，完成预算收入的110.5％。商业、金融等服务业的财政收入增幅均在20%以上，对财政收入增长的支撑作用进一步增强。闵行地方财政收入增长较快，但是隶属地方财政收入比例较少，占全市比重不足5%。地方财政支出上海2011年财政支出快速提高，全市本级地方财政支出预算1275亿元，同比下降0.3％。社会保障、医疗卫生、住房、文化和社会公共安全等支

4、出416.1亿元。闵行区总体财政支出占全市比例较低，但2011年财政支出增幅较高，财政赤字达到36.24亿元。社会固定资产上海社会固定资产投资总额从2011年开始重新稳步发展，其中第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%；战略性新兴产业投资额507.19亿元，比上年增长9.5%。受2011年房地产调控及国际贸易市场走弱影响，闵行区去年社会固定资产投资总额增长受阻，但仍能维持2010年同期水平。截至今年上半年全区社会固定资产投资总额123.13亿元，其中房地产投资增长5.6%。居民消费价格指数上海2011年居民消费

5、价格指数(CPI)为105.2，同比上涨5.2%，其中食品类价格上涨10.8%，服务项目价格上涨3.9%。上海2011年人均消费支出为25102元，为全国最高。按可比价格计算为23861元，与2010年基本持平，可见本市居民消费逐步持稳健态势，需要发展新兴商业业态拉动居民消费能力。社会消费品零售总额2011年社会消费品零售总额6777.11亿元，同比增长12.3%，消费规模创下本市历史新高，在全国排名仅次于北京，处于领先位置。2011年闵行区社会消费品零售总额突破500亿元大关，同比增长13.7%。人均年可支配收入上

6、海2011年人均年可支配收入仍位列全国首位，达到36230，同比增幅为11.58%，低于全国增幅水平。闵行区人均年可支配收入与本市人均收入值有较明显差距，2011年全区人均可支配收入为30578元，增幅略高于全市水平。房地产开发投资上海2011年房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.58％，占全社会固定资产投资的42.8％。商业用房投资236.05亿元，下降3.5％，占房地产开发投资10.9％。受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业资金总体偏紧，闵行2011年房地产投资183.52

7、亿元，同比增速放缓至5.5%。其中商业营业用房投资8.94亿元，占总投资4.9%。商品房销售额在国家出台了多项调控政策后，市场观望情绪浓厚，房地产市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8％；全市2011年商品房销售额同比下降13.2%，为2568.88亿元。闵行区受到国家调控政策影响为全市最大，全区商品房销售额同比下降25.64%，仅成交227.75亿元，位列全市各区县后列。商业地产概况上海市历年商业地产新增供应情况上海每年商业地产新增面积较大，基本保持在400万平方

8、米左右，11年新增供应面积为460.9万平方米。11年商业地产供应最多的为宝山区，闵行区供应面积14万平方米，占整个上海市新增供应面积为3%。历年商业地产新增供应情况供应面积（万㎡）商业地产概况上海市历年商业地产成交情况及商铺成交走势上海历年商业地产整体成交比较平稳，11年商业地产成交面积为369.6万平方米，成交价格达到21824元/㎡。商铺