北京房价分析

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1、20()9年新增的银行贷款导致商品房的供给提高了15.3%,那么信贷优惠政策使商品房需求增长了14.7%,我们去年商品房的销售，需求的大幅度增长，与信贷优惠的政策力度有很大关系。由于政策主调着眼于保增长，H标带来明显的阶段性应急特征，不町避免对房地产市场口身的发展也产生了一定负而影响，这几个影响概括为三个方面，第一比佼宽松的货币政策导致了投资需求的急剧增加，市场投资行为再度活跃，土地市场的地王频出，再次造成了全社会对房价上涨预期的高度一致。大量的资金投入了房地产行业，导致商品房价格上涨，导致商品房销售面积增长。第二，短期政策在刺激需求急剧增加的同时，可以说进一步加剧了市场供求孑盾的进一

2、步恶化，应该说中国房地产市场供求关系的扭转开始于2005年，2005年以来中国房地产市场明显表现出供不应求的格局，()9年由于我们刺激需求的政策力度比较人，需求反映速度非常快，供给有札I对的滞示性，供求失衡局而在()9年进一步加剧。至U()9年竣工面积和销售而积相比达到0.68,是房地产市场的最低点，这导致了房地产房价人幅度上涨，一些特人城市表现尤为突出。第三，由于政策主体配置不当，这为后市发展带来了不确定性。去年宽松的货币政策以及大幅度信贷支持在房地产领域得以实丿施，使潜在得住房需求提前释放，导致房价上涨持续脱离租金和利率水平，大幅度上扬，这在一定程度上透支了未来市场的发展，也为市场

3、埋F了不健康因素，为房地产发展增加了不确定性。北京三块地王一出，其周边房价就开始长，过高的土地价格与疯狂的房屋价格形成了相互推升的恶性循坏。山于土地资源的稀缺，房地产开发商毫不犹豫地置办“良川”以备后用。而过高的地价不仅仅让周边的二手房具备充足的调价理由，还使得整个北京的房价也“漫天飞涨”。而被落在背后的，是刚性需求、改善性I'］住需求。唯独能够抓住前两名后腿的便是投资和投机需求。“双投”两位选手虽在此时也会观望，但是在四下无人Z时，他们便会窃笑：“再涨涨，再涨涨我就出手了！”出手的依据是：屮国庞大的年轻人队伍终究是要结婚买房，生了换房。“双投”看中的正是庞人的刚性需求群体，而庞人的刚

4、性需求又要依靠足够的土地资源为基础进行房屋建设。于是，土地高价拉动房价疯狂，房价疯狂引起投资席卷,投资席卷倒逼房价再涨，房价再涨回推土地狂飙。在一•轮乂一轮的恶性循环中，可怜的刚性需求被挂在一旁无人问津。来口北京中原三级市场研究部统计数据显示，一季度北京土地交易额，远超2009年一季度的113%,达到2009年全年土地出让金的52%O考虑到去年全年北京土地出让金实际只有494.17亿元,今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到120.8%,环比去年的2%,上涨了60倍,即使相比2008年也上涨了2倍。楼面均价则上涨到了7314.6元/平方米,相比去年上

5、涨了339%。总面积起价总和总成交颔万溢价率楼面均价块数08年一季度65488951813340265800546.6%4058.74109年一季度1381164225700.8230170.82.0%1666.54110年一季度664526622012584860745120.8%7314.659北京一季度土地出让溢价率超09年60倍/搜狐焦点网、北京中原制作目前商品房价格依然飞涨的主耍原因有几点：一、地王的刺激。继3月15日北京一天卖出6块地,土地出让金高达143.5亿元之后,17日北京市土地出让金再获大丰收。当天，7块挂牌出讣的土地共获得土地出让金76.25亿元，招标的两块望京商

6、业金融用地流标,该周的土地出讣收入超过220亿元,而相比Z卞，2009年全年北京土地仅成交928亿元。望京、东升乡、亦庄等儿块地王的出现，使得本來就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风险，有可能讣地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房•价可能继续升高，稳定房价的期望短期很难实现。三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的12个项冃中5环外项F1达到了7个，且均价已经达到了18900元每平方米。郊区房价的暴涨，主耍原因是购买需求因炒作而外延。收入增长速度赶不上房价增长，因此购房者只

7、能到郊区买房，需求不断外移，造成供不应求。举例来说，目前市场1:80%以上的消费者只能通过贷款等手段购买150万元总价的房源，而因为市场的热炒，当3环内房价卖到200万元时，这部分人群就集中到3—4环内，而局部的集小使得3—4环也很快上升到人部分消费者的购买极限，如此的市场明显酝酿着调-整。通州、昌平动辄出现单价上2万元每平方米的普通住宅，市场炒作气氛己非常浓郁。四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有套，相比去年同期的13.5万套少4万余