推行以有限产权为核心的经济适用房

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1、推行以有限产权为核心的经济适用房摘要：有限产权就是将经济适用房原来由政府无偿补贴部分改为持有部分产权，保留相应的权利，这样才能保持主动和公平、规避权力寻租，切实按照收入水平由低向高递推保障目标人群的住房需求。关键词：经济适用房，有限产权经济适用房作为我国住房供应体系的主体之一，是政府通过强有力的调控措施和经济手段，锁定低收入家庭为住房保障系统的重点对象，有条件地减轻中低收入家庭购房负担，使中低收入阶层居民都有房住。但随着现实中经济适用房配给式售房中出现的井喷式的关联腐败，使得人们对掌握着分配权的官员能否抵制住寻租的诱惑，分配过程中能否保证公正、

2、公平和公开，房子能否分到真正无房可住的低收入者手中等存在着更多的质疑。在建设经济适用房问题上，政府助贫的初衷和善意的形象被腐败现象严重的扭曲了。为解决中低收入阶层日趋严重的住房问题，政府对廉租房和经济适用房的重视程度和投入力度都远大于以往几年，目前最关键的问题是，要拿出一个切实可行、公平公正、令公众信服的解决方案来，最大可能地杜绝权力寻租、使最需要住房的低收入阶层优先拿到住房。目前我国廉租房和经济适用房的建设分配制度存在的主要问题，一是投入问题，按照现在政府对经济适用房免收土地出让金和税费、补贴部分建房资金的做法，即使这两年保障住房投入剧增，也

3、只能算是杯水车薪，要想整体覆盖中低收入阶层的保障住房，需要的投入资金是不可想象的，在一定时期内是很难实现的。二是腐败问题，已经开发销售数量尚不算多的经济适用房所产生的腐败问题层出不穷，其根源是政府制定的供给分配办法存在严重缺陷，由政府花钱补贴的经济适用房与商品房之间价差甚大，谁都想抢到这块蛋糕，无论政策规定多么完美，各层级执行者近水楼台寻租、不合标准者造假、对有权配给者行贿等问题会接踵而来。其实，产生这些问题的根源是利益，是政府无偿奉送的利益，谁抢到手就是谁的能不抢吗。三是效果问题，由于现在的经济适用房政策是统一标准、一次性补贴、终身享受，配给

4、售房办法基本上都是划出底线、进圈内的人竞争拼抢，无论是排队也好、抓阄也好、寻租行贿也好，即使是拿到房的穷人看到一些有钱人与自己享受同样的政府补贴也会感到不公，那些想方设法都没有拿到房的人就会更加感到不公，而贴钱造房的政府大把的钱花出去不但收效甚微，且始终落不到一个好字，岂不是很冤枉吗？如果把政府的无偿补贴变为政府持有相应比例的有限产权，使得到经济适用房的人只能拥有与其付出相应的产权，限制其只能自己居住，不能出租，不能自由转卖、赠予和继承，最大的优点就是因无利可图而摈除了腐败诱因，自然而然地把那些倚仗权势挤占经济适用房拿去转卖租赁者排除在外了，这

5、样就能够保证那些真正无房可居、急需改善住房条件的中低收入者依序拿到保障住房。首先，是实行普惠制按成本定价，使购房者普遍得到较大实惠。即按照较低价格核算土地出让金,正常计算政府应收取的相关税费,通过简约化标准设计、公开招标4、市场运作尽可能降低建房成本，按照建房面积付给开发商有限建房利润，通过各种手段尽可能降低建房成本后的售房价格将会比同地段同面积普通商品房价格低20—30%，使获得经济适用房的人共同享受到低于商品房价格的优惠。其次，是推行有限产权购房，规定按照购房者收入水平划线确定各级别人群最少购房产权比例，并明确其拥有产权比例可享有的相应权利

6、，可规定：低保户可从零开始以租代购；购房者最低拥有产权的比例为20%，自己不住时必须将其产权卖给政府；拥有30%产权者保留其5年内增加产权比例的权利；拥有40%以上产权者同时拥有自有产权部分的继承权和赠予权；拥有60%产权以上者达到规定居住时间后，可以进入市场交易，所得售房收入与政府按照产权比例分配，如交易价格低于规定最低市场价，则改由政府相应管理机构以此价格收购。只有实行有限产权购买经济适用房，政府手中握有产权才有讲话的权利，才有资格规定购房者必须自住，并对住房时间、售房权利、交易方式等实行诸多限制。再次，是要形成软硬约束机制，使那些真正自己

7、住房且又买不起商品房的中低收入者能够拿到廉租房和经济适用房。这里所说的约束有条条框框限制的制度性硬约束，也有环境条件道德规范施压的心理性软约束。硬约束包括：规定“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”，使其真正与中低收入群体的收入水平需要相适应，使他们能买得起、住得起，同时也使一部分想搭便车的中高收入群体因为房子小而不去打经济适用房的主意；各地政府规定低收入家庭申请购买经济适用住房要具有当地城镇户口（3或5年不等）、家庭收入符合市县人民政府划定的低收入家庭收入标准、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准（12或16平米）

8、。同时，还要辅之于一些软约束，使那些不符合规定者心存忌惮、无趣且无颜进入经济适用房竞房圈中。一是要信息公开，从个人申请经济适用房那一刻起，就开始进入公