千亿之后——万科战略转型思考

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1、千亿之后——万科的战略转型思考日期：2014.4研究思路外部环境变化行业环境变化万科战略转型外部环境变化：房地产行业经过10多年的快速发展之后，目前外部环境发生很大不同外部环境变化生活价值观社会经济人口环境政策政策层面：通过财税、土地、金融等改革，抑制投资性需求，促进供给，逐步建立长效调控机制房地产税改革，工业用地转住商紧缩货币政策，信贷受控，融资成本上升保障房政策，分流部分市场城镇常住人口保障性住房覆盖率从2012年12.5%提升到2020年23%以上，这将对商品房的需求形成分流。不动产登记等逐步推进，为房地产税改革奠定基础，大方向是交易环节转向持有环节；5

2、00万以上城市不再增加建设用地，盘活存量流动性过宽松已经导致资产价格的过快上涨以及通胀的压力，未来主要“用好增量，盘活存量”，维持相对较紧的银根，信贷环境难大幅宽松社会经济层面：经济增速下降，国内城镇化速度放缓，房价缺乏继续快速上涨动力城镇化减速中国经济增速已经下了一个台阶，意味着城市化速度也将放缓。同时，从国际经验看，城镇化率超过50%以后，普遍会速度放缓经济减速对房价的影响是双重的,从需求端看,经济减速会影响居民的就业和收入增速进而影响住房需求;从房地产的成本端看,压缩过剩产能和结构转型升级过程加快,将导致钢材、水泥等建材价格下行,从而降低住房建造成本人口

3、环境层面：适龄购房人口已经处于高位，15年后将缓慢下行，住宅需求增速放缓适龄购房人口处高位中国适龄购房人口已经处于高位，2015年后将缓慢下行。2020年之前首次置业仍占主流，2020年后改善型住房或成为主流生活价值观层面：投资意愿下降，年轻人的消费观不同，年轻人更倾向租房投资需求意愿下降90后消费观不同，更倾向租房过去房地产需求是两条腿（刚需和投资）支撑，现在是一条腿支撑（刚需为主）。2015年后，90后将逐渐成为首次购房主流人流，其消费观念可能不同，他们更倾向于租房而不是买房随着国内2010年开始限购限贷，理财产品等投资渠道兴起，以及国外房产投资吸引力提升

4、，中国高净值人群资产配置中的国内房产占比在2013年较2009年下降了3个百分点。同时，房产税、住房信息联网、不动产登记等政策将逐渐推进并影响人们的房产持有意愿。住宅：总体上由卖方市场向买方市场转变，区域分化，一二线城市销售较好，竞争激烈，行业利润率下降地价：土地成交楼面均价不断攀升来源：CRIC,2013注：2007-2013年二季度内地139家上市房企销售毛利率情况来源：中指数据、国泰君安,2013利润：行业整体毛利率进一步下降主流竞争策略：回归一二线；城市深耕；刚需产品为主；高周转行业集中度上升加快：7家千亿企业继续坚持和完善招拍挂制度，积极探索“限房价

5、、竟地价”、“限房价、限套型、竟地价、竟配建”等有效的出让方式商办：开发量目前已经出现结构性过剩；运营上招商压力导致同质竞争、电子商务冲击；融资上以售养租难持续2012-2015年中国多数城市的购物中心总量将至少翻番增长率线：超50%（1）供给：多数城市的购物中心总量将至少翻番来源：仲量联行，2012四季度来源：世联地产，2012三季度（2）空置率：商业空置率居高不下，经营风险激增（3）写字楼空置率：二线城市办公楼的空置率高企在这样的大时代变迁下的行业趋势：需求增长空间小，行业集中度提升，模式更加专业化、细分化、金融化大时代变迁下的行业趋势供给变化模式变化需求

6、变化需求增长率会放缓，需求总量增长空间不大保障性住房会替代品部分刚需客户需求需求结构变化带来细分领域机会集中度提升快，收益成都取决于定价和成本控制能力开发模式更加专业化和细分化资金密集型行业，融资模式更加多元，行业更趋金融化地产“红海”地产红海下的蓝海战略投入少多差异化小大红海蓝海标杆学习减少成本新产品开发开拓新市场思维转变增加销售效率周转相关行业进入经营模式协同发展在新的环境，新的趋势下，企业必须顺势而为，进行适当的转型或者战略的调整公司转型路径：行业内转型路径行业外转型路径由单一的住宅产品向多元化产品发展1嫁接资源、服务升级、创新模式、优化管理2积极在行业

7、外寻求转型机会，如参与投资矿业、互联网业、博彩业、医疗服务业等。行业外转型肯定会面临很多新的挑战，但寻找新的”大势“，也是值得尝试的事情。拓宽融资渠道3由国内向国外扩张，延展地域边界4万科标杆企业的转型研究行业环境变化下，标杆企业的战略动向万科4大转型动向万科4大转型动向：定位转型，模式转型，业务转型，区域转型定位转型模式转型业务转型区域转型城市配套服务商业务从单一到多元化行业内扩展——旅游、养老、产业、商业行业外扩展——入股徽商银行谨慎试水，强企合作，布局海外轻资产，重运营：小股操盘；资本运作定位转型：从“专注住宅”到“城市配套服务商”万科城市配套服务商来源

8、：理财周刊定位转型：从“专注住宅”到“