浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策

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5、探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。    关键词：房地产抵押估价估价机构问题与建议    房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土

6、地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，

7、不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。    我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。特别是2006年初由建设部、人民银行和银监会共同发文的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[20

8、06]8号）以及该文所附的《房地产抵押估价指导意见》，对房地产抵押估价的有关事项作出了具体规定，对房地产估价机构选择、评估